Nhiều trường hợp người sử dụng đất phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ được cấp. Tình huống này gây ra không ít băn khoăn về mặt pháp lý và thủ tục để cập nhật thông tin chính xác trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp chủ sở hữu đất đai bảo vệ quyền lợi của mình.
Quy định pháp luật về chênh lệch diện tích đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tình trạng diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ là một vấn đề đã được đề cập. Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về việc xử lý sự chênh lệch này. Quy định này phân loại dựa trên yếu tố ranh giới thửa đất và tình trạng tranh chấp.
Trường hợp sự chênh lệch diện tích xuất hiện do việc đo đạc thực tế chính xác hơn so với số liệu trên các giấy tờ cũ hoặc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc mới. Điều đáng chú ý là người sử dụng đất trong trường hợp này sẽ không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần diện tích được xác định lớn hơn này.
Ngược lại, nếu việc đo đạc lại cho thấy ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với thời điểm có giấy tờ cũ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ, phần diện tích chênh lệch tăng thêm này sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai. Điều 99 liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho những thửa đất chưa được cấp trước đó, có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính tùy thuộc vào nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Cập nhật quy định mới theo Thông tư 02/2023
Nhằm hướng dẫn chi tiết việc áp dụng Luật Đất đai, Thông tư 02/2023/TT-BTNMT đã ban hành những quy định mới liên quan đến việc cấp sổ đỏ diện tích đất tăng thêm. Cụ thể, Điều 2 của Thông tư này nêu rõ rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm sẽ được thực hiện cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
Điều này có nghĩa là, khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục để hợp thức hóa phần diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ, Giấy chứng nhận mới sẽ thể hiện tổng diện tích sau khi đo đạc lại. Quy định này đảm bảo tính đồng bộ và chính xác trên giấy tờ pháp lý, phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của chủ sở hữu. Việc áp dụng Thông tư 02/2023 mang lại sự rõ ràng hơn trong quá trình xử lý các trường hợp đất vượt sổ đỏ phổ biến trong thực tế.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Benjamin Franklin là ai: Tiểu sử, sự nghiệp và di sản vĩ đại
- Thị Trường Mua Bán Nhà Đất 2025: Toàn Cảnh Và Hướng Dẫn Chi Tiết
- Ai Là Giám Đốc Sân Bay Tân Sơn Nhất Hiện Nay?
- Hướng dẫn tải video trên Zing TV về điện thoại nhanh chóng, đơn giản
- Khám Phá Tiềm Năng Đầu Tư Tại Khu Công Nghiệp Ông Kèo Đồng Nai
Quy trình xử lý và hồ sơ cần chuẩn bị
Khi phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ, người sử dụng đất cần tiến hành các thủ tục hành chính để điều chỉnh hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với diện tích đo đạc mới. Quy trình và hồ sơ cấp sổ đỏ sẽ khác nhau tùy thuộc vào nguyên nhân và nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm.
Trường hợp diện tích tăng do đo đạc lại (ranh giới không đổi)
Đối với trường hợp đơn giản nhất, khi diện tích đất tăng thêm chỉ là do kết quả đo đạc lại chính xác hơn và ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên như thời điểm được cấp giấy tờ cũ hoặc sổ đỏ ban đầu, thủ tục khá thuận lợi. Người sử dụng đất cần liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện để yêu cầu đo đạc lại và xác nhận ranh giới thửa đất không thay đổi.
Sau khi có kết quả đo đạc mới được xác nhận, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cập nhật diện tích. Hồ sơ này thường bao gồm Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ theo mẫu quy định và bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xác nhận và cấp lại Giấy chứng nhận với diện tích mới theo số liệu đo đạc thực tế. Như đã nêu, phần diện tích tăng thêm trong trường hợp này không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
Các trường hợp diện tích tăng cần xem xét cấp giấy mới
Phức tạp hơn là các trường hợp diện tích đất tăng thêm không đơn thuần do đo đạc lại, mà có thể liên quan đến việc ranh giới thửa đất có sự thay đổi hoặc phần đất tăng thêm có nguồn gốc từ các giấy tờ khác chưa được cấp Giấy chứng nhận riêng. Trong những trường hợp này, việc cấp sổ đỏ cho diện tích tăng thêm sẽ được xem xét theo Điều 99 Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Thông tư 02/2023/TT-BTNMT.
Bộ hồ sơ cấp sổ đỏ trong trường hợp này sẽ đầy đủ và phức tạp hơn. Người sử dụng đất cần nộp Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu 04a/ĐK hoặc Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi theo Mẫu 10/ĐK tùy thuộc vào tình trạng sổ đỏ của thửa đất gốc. Kèm theo đó là bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ (nếu có) và các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của phần diện tích đất tăng thêm.
Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của phần đất vượt sổ đỏ có thể là các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai hoặc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được tạo lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. Nếu có tài sản gắn liền với đất như nhà ở hoặc công trình xây dựng, cần bổ sung giấy tờ về quyền sở hữu tài sản đó và sơ đồ nhà ở, công trình (nếu cần). Cuối cùng, người sử dụng đất cũng phải chuẩn bị chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định.
Câu hỏi thường gặp về diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ
Tôi có phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm không?
Việc có phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch và tình trạng ranh giới thửa đất. Nếu phần diện tích tăng thêm chỉ do đo đạc thực tế chính xác hơn và ranh giới thửa đất không thay đổi so với ban đầu, theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, bạn không phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu ranh giới có thay đổi và phần đất tăng thêm được xem xét cấp sổ đỏ theo Điều 99, việc có phải nộp tiền hay không sẽ căn cứ vào nguồn gốc và quy định tại thời điểm cấp.
Thời gian giải quyết việc điều chỉnh sổ đỏ là bao lâu?
Thời gian giải quyết thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ phụ thuộc vào địa phương, sự phức tạp của hồ sơ cấp sổ đỏ và khối lượng công việc tại cơ quan tiếp nhận. Thông thường, thời gian xử lý có thể kéo dài từ vài tuần đến vài tháng. Pháp luật có quy định về thời hạn giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, nhưng thời gian này có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan khác.
Xử lý thế nào nếu có tranh chấp ranh giới?
Quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 chỉ áp dụng cho trường hợp ranh giới thửa đất không có tranh chấp. Nếu phát sinh tranh chấp về ranh giới thửa đất với các chủ sử dụng đất liền kề, bạn cần giải quyết tranh chấp đó trước khi thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc cấp đổi sổ đỏ theo diện tích mới. Việc giải quyết tranh chấp có thể thông qua hòa giải tại cơ sở, yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện giải quyết, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Tôi có thể chuyển nhượng phần đất tăng thêm khi chưa điều chỉnh sổ đỏ không?
Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) và đăng ký đầy đủ theo quy định. Do đó, phần diện tích đất tăng thêm chưa được thể hiện trên sổ đỏ của bạn sẽ rất khó hoặc không thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng một cách hợp pháp cho đến khi bạn hoàn tất thủ tục điều chỉnh hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích hiện tại.
Việc diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ là một vấn đề pháp lý cần được xử lý theo đúng quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn. Người sử dụng đất nên chủ động đo đạc thực tế lại thửa đất của mình và liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ cấp sổ đỏ và quy trình điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nắm vững thông tin và thực hiện đúng thủ tục sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp đối với toàn bộ diện tích đất mình đang sử dụng. Để tìm hiểu thêm thông tin hữu ích về tin tức và bất động sản, bạn có thể truy cập website SummerLand.
