Rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng: Điều cần biết Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng: Điều cần biết

Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần cẩn trọng. Một trong những vấn đề phức tạp thường gặp là việc mua nhà thế chấp ngân hàng từ chủ đầu tư. Tình trạng này không chỉ gây hoang mang mà còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý và tài chính nghiêm trọng cho người mua nhà.

Nội Dung Bài Viết

Thực trạng dự án bất động sản thế chấp và tranh chấp phát sinh

Gần đây, câu chuyện tại chung cư Lan Phương Tower đã làm dấy lên sự lo ngại trong cộng đồng cư dân. Theo phản ánh từ chị N.T.H Yến, một cư dân tại đây, chủ đầu tư là Công ty TNHH sản xuất – thương mại Lan Phương đã bán các căn hộ cho khách hàng trong khi toàn bộ dự án đang được thế chấp tại ngân hàng BIDV. Chị Yến cho biết, vào tháng 4/2015, chị đã ký hợp đồng mua một căn hộ với giá 1,35 tỉ đồng và đã thanh toán 50% giá trị. Chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao và hoàn tất thủ tục sổ hồng trong vòng 4 tháng.

Tuy nhiên, đến tháng 11/2015, chị Yến và nhiều cư dân khác bất ngờ nhận được thông báo từ ngân hàng BIDV xác nhận việc toàn bộ quyền sử dụng đất và các căn hộ thuộc dự án Lan Phương Tower đã được chủ đầu tư mang đi thế chấp. Điều đáng nói là thông tin quan trọng này hoàn toàn không được Công ty Lan Phương tiết lộ trong quá trình ký hợp đồng mua bán. Việc che giấu thông tin về tình trạng thế chấp dự án đã khiến người mua nhà vô cùng hoang mang và cảm thấy bị lừa dối.

Trước sự việc trên, nhiều cư dân đã quyết định ngừng việc đóng tiền theo tiến độ hợp đồng và yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp tài sản tại ngân hàng trước khi tiếp tục thanh toán. Sự việc kéo dài mà không có thông báo chính thức nào từ chủ đầu tư về việc thu tiền hay tính phạt chậm trả. Chỉ đến đầu năm 2018, khi một số căn hộ đã được cấp sổ hồng, Công ty Lan Phương mới quay lại yêu cầu cư dân thanh toán phần tiền còn nợ kèm theo khoản phạt chậm thanh toán với lãi suất được cho là “cao ngất ngưởng”.

Khoản phạt chậm thanh toán mà chủ đầu tư đưa ra gây ra thêm một làn sóng bức xúc mới. Trường hợp của chị Yến ban đầu bị tính phạt tới 208 triệu đồng, sau đó giảm xuống 55 triệu đồng. Một cư dân khác tên P. phản ánh phải đóng 402 triệu đồng tiền lãi phạt trên số tiền gốc 760 triệu đồng còn nợ. Một trường hợp khác cũng đối diện với khoản phạt lãi lên tới 349 triệu đồng. Các cư dân không đồng ý với cách tính này và chỉ chấp nhận thanh toán phần gốc còn thiếu.

Đáp lại phản hồi từ cư dân, phía Công ty Lan Phương đã đưa ra những tuyên bố gây sốc. Đại diện chủ đầu tư cho biết nếu khách hàng không chấp nhận đóng các khoản lãi phạt này, họ sẽ bị cắt các dịch vụ sinh hoạt thiết yếu như điện, nước, phí giữ xe. Thậm chí, chủ đầu tư còn đe dọa sẽ thu hồi căn hộ vì cho rằng đây vẫn là tài sản thuộc sở hữu của công ty do người mua chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Ông Phan Hải Lâm, Phó giám đốc Công ty Lan Phương, bào chữa rằng chỉ có một số ít khách hàng (khoảng chục hộ) còn nợ số tiền lớn từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng trong suốt 3-5 năm và cố tình chây ỳ, làm ảnh hưởng đến công ty.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Quy định pháp lý về dự án thế chấp và trách nhiệm chủ đầu tư

Việc chủ đầu tư mang dự án bất động sản đi thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động kinh doanh bình thường và được pháp luật cho phép. Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, xác nhận rằng các quy định pháp luật hiện hành cho phép chủ đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai trên đất để đảm bảo nghĩa vụ vay vốn ngân hàng. Đây là nguồn vốn quan trọng giúp chủ đầu tư có kinh phí để triển khai và hoàn thành dự án.

Tuy nhiên, vấn đề phát sinh và gây tranh cãi nằm ở việc chủ đầu tư có thông báo và được sự đồng ý của ngân hàng khi bán các căn hộ hoặc phần tài sản đã thế chấp đó cho người mua hay không. Theo quy định, khi tài sản đã thế chấp được bán hoặc chuyển nhượng, chủ đầu tư buộc phải thực hiện thủ tục giải chấp tài sản đó trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, hoặc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng) về việc bán tài sản đang thế chấp. Việc cố tình “ém nhẹm” thông tin về tình trạng thế chấp dự án là hành vi vi phạm nghiêm trọng quyền lợi của người mua nhà.

Trên thực tế, đã có không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình che giấu thông tin dự án thế chấp để bán hàng cho khách hàng, gây ra hậu quả pháp lý và tài chính nặng nề cho người mua. Những câu chuyện từng gây chấn động thị trường như tại các chung cư Ruby Land (quận Tân Phú), The Hamonar (Tân Bình), và đặc biệt là trường hợp của hàng trăm khách hàng tại chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) là những minh chứng rõ ràng cho thực trạng đáng báo động này. Người mua nhà trong những trường hợp này thường gặp khó khăn cực kỳ lớn trong việc nhận nhà, hoàn tất thủ tục pháp lý và đặc biệt là lấy được sổ hồng.

Nhận diện rủi ro và cách bảo vệ quyền lợi khi mua nhà

Để giảm thiểu tối đa những rủi ro khi mua nhà, đặc biệt là mua nhà tại các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, các chuyên gia đều nhấn mạnh tầm quan trọng của sự minh bạch thông tin. Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cần phải công khai mọi thông tin liên quan đến chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án và dòng tiền. Người mua nhà cần biết rõ tiền mình thanh toán đang được chủ đầu tư sử dụng vào mục đích gì, có đúng để xây dựng dự án hay không, tránh trường hợp tiền bị dùng sai mục đích hoặc mang đi đầu tư vào lĩnh vực khác.

Các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã có những động thái tích cực nhằm bảo vệ người mua nhà bằng cách công khai danh sách các dự án đang được thế chấp tại ngân hàng. Việc này giúp người mua nhà có thêm kênh thông tin để kiểm tra và đánh giá mức độ rủi ro trước khi đưa ra quyết định. Tuy nhiên, danh sách này cần được cập nhật thường xuyên và đầy đủ để đảm bảo tính hữu ích cho người dân.

Gần đây nhất, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng đã công bố danh sách nhiều dự án bất động sản trên cả nước đang được thế chấp tại đơn vị này. Tại TP.HCM, danh sách này bao gồm nhiều dự án quy mô lớn như khu dân cư 584 Tân Kiên (Bình Chánh) với hơn 600 căn hộ thế chấp, chung cư 584 Lilama SHB Plaza (quận Gò Vấp) thế chấp tới 724 căn hộ, hay chung cư Cao ốc Xanh (quận 9) thế chấp 730 căn hộ. Các tài sản thế chấp rất đa dạng, từ quyền sử dụng đất, công trình đã xây dựng đến tài sản hình thành trong tương lai tại nhiều vị trí đắc địa.

Để tự bảo vệ mình khi mua nhà, người mua nhà cần chủ động thực hiện các bước kiểm tra cần thiết. Đầu tiên, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý đầy đủ của dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, và đặc biệt là văn bản xác nhận tình trạng thế chấp (nếu có). Nên kiểm tra thông tin này với ngân hàng được nêu tên hoặc tra cứu các danh sách công khai từ cơ quan quản lý. Nếu dự án đang bị thế chấp, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp hoặc văn bản đồng ý của ngân hàng cho phép bán các căn hộ cụ thể mà bạn định mua. Cẩn thận xem xét các điều khoản trong hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến tiến độ thanh toán, bàn giao nhà, và cam kết về sổ hồng. Trong trường hợp cảm thấy bất an hoặc thông tin không minh bạch, nên tìm kiếm sự tư vấn pháp lý từ luật sư chuyên về bất động sản.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

Hỏi: Chủ đầu tư có được phép thế chấp dự án tại ngân hàng không?
Đáp: Có, việc chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn là hoạt động hợp pháp và được pháp luật cho phép.

Hỏi: Chủ đầu tư có được bán căn hộ đã thế chấp cho người mua không?
Đáp: Chủ đầu tư chỉ được bán căn hộ đã thế chấp nếu tài sản đó đã được giải chấp hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng nhận thế chấp về việc bán tài sản đó.

Hỏi: Làm thế nào để người mua nhà biết dự án có đang bị thế chấp hay không?
Đáp: Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, kiểm tra tại cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc tham khảo các danh sách dự án thế chấp được Sở Xây dựng hoặc VAMC công bố (nếu có).

Hỏi: Rủi ro chính cho người mua khi mua nhà thế chấp là gì?
Đáp: Rủi ro lớn nhất là quyền sở hữu căn hộ của người mua có thể bị ảnh hưởng nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý, khó khăn trong việc nhận nhà và cấp sổ hồng, hoặc thậm chí là nguy cơ mất trắng nếu ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp.

Việc mua nhà thế chấp ngân hàng mà không được thông tin đầy đủ tiềm ẩn những rủi ro lớn. Người mua cần chủ động tìm hiểu, kiểm tra kỹ thông tin về dự án và chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của mình trên thị trường bất động sản. SummerLand hy vọng những thông tin này hữu ích giúp bạn đưa ra quyết định an toàn và sáng suốt.