Tìm hiểu sâu về **đất NST là gì** theo quy định pháp luật Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Tìm hiểu sâu về **đất NST là gì** theo quy định pháp luật

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, được phân loại dựa trên mục đích sử dụng để quản lý hiệu quả. Trong nhóm đất nông nghiệp, loại hình đất NST đóng vai trò quan trọng trong ngành thủy sản. Việc nắm rõ các quy định liên quan đến loại đất này giúp người sử dụng đất tuân thủ pháp luật và khai thác tối ưu tiềm năng.

Nội Dung Bài Viết

Khái niệm đất NST là gì và phân loại cơ bản

Đất NST, hay còn gọi là đất nuôi trồng thủy sản, là một loại hình đất chuyên dùng thuộc nhóm đất nông nghiệp theo phân loại hiện hành của pháp luật Việt Nam. Mục đích chính của loại đất này là phục vụ cho hoạt động nuôi trồng các loại thủy sản, bao gồm cả nước lợ, nước mặn và nước ngọt. Đây là cơ sở vật chất quan trọng để phát triển ngành thủy sản, đóng góp vào an ninh lương thực và xuất khẩu.

Theo Điều 2 của Luật Thủy sản năm 2003, định nghĩa về đất nuôi trồng thủy sản được mở rộng bao gồm nhiều dạng địa hình và loại đất khác nhau có mặt nước nội địa. Cụ thể, nó bao gồm đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê để phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản, các khu vực đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất bãi cát hoặc cồn cát nằm dọc bờ biển. Ngoài ra, các ao, hồ, sông, ngòi tự nhiên, đầm, phá, kênh, rạch, và cả những vùng đất có mặt nước ven biển cũng được xem là đất nuôi trồng thủy sản nếu được sử dụng cho mục đích này. Ngay cả đất được giao cho mục đích kinh tế trang trại cũng có thể bao gồm diện tích dành cho hoạt động nuôi trồng thủy sản. Sự đa dạng này cho thấy phạm vi ứng dụng rộng rãi của đất NST.

Các văn bản pháp luật quan trọng về đất nuôi trồng thủy sản

Việc quản lý và sử dụng đất nuôi trồng thủy sản được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó quan trọng nhất là Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Các quy định này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả và bền vững, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 đặt ra các nguyên tắc cơ bản về sử dụng đất, trong đó có nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Đối với đất NST, điều này có nghĩa là đất chỉ được sử dụng cho hoạt động nuôi trồng thủy sản theo quy định. Các văn bản dưới luật như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai cung cấp các hướng dẫn cụ thể về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất liên quan đến đất nuôi trồng thủy sản. Những quy định này tạo hành lang pháp lý vững chắc cho việc khai thác và sử dụng loại đất đặc thù này.

Quy định về hạn mức giao đất NST

Để đảm bảo sự công bằng và hiệu quả trong việc sử dụng đất nuôi trồng thủy sản, pháp luật quy định rõ về hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Theo Khoản 1 và Khoản 4 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013, hạn mức này có sự phân biệt giữa các vùng miền khác nhau trên cả nước.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Cụ thể, đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nằm trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ, hạn mức giao đất nuôi trồng thủy sản cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là tối đa 3 héc-ta. Trong khi đó, tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc các khu vực khác trên cả nước, hạn mức này được quy định là tối đa 2 héc-ta. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất nông nghiệp khác nhau, bao gồm cả đất trồng cây hàng năm, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản, tổng hạn mức được giao không vượt quá 5 héc-ta. Quy định về hạn mức này rất quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch như chuyển đổi mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng, hoặc khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường.

Thời hạn sử dụng đối với đất NST

Thời hạn sử dụng đất nuôi trồng thủy sản được quy định dựa trên chủ thể sử dụng và mục đích cụ thể. Đối với các tổ chức được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, thời hạn này được xem xét và quyết định dựa trên dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc đơn xin giao đất, thuê đất. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng tối đa trong trường hợp này là 50 năm.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về khả năng gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu khi hết thời hạn thuê đất, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình vẫn đang trực tiếp khai thác, sử dụng đất nông nghiệp nói chung, trong đó có đất nuôi trồng thủy sản, và có nhu cầu tiếp tục sử dụng, họ sẽ được xem xét gia hạn thêm. Thời gian gia hạn cũng không quá 50 năm. Đối với các dự án đầu tư có quy mô vốn lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, hoặc dự án đầu tư tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, pháp luật cho phép thời hạn giao đất, cho thuê đất có thể kéo dài hơn nhưng tối đa không quá 70 năm. Như vậy, thời hạn sử dụng đất nuôi trồng thủy sản phổ biến nhất là không quá 50 năm tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Trong trường hợp một thửa đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, trong đó có đất NST, thời hạn sử dụng sẽ được xác định dựa trên thời hạn của mục đích sử dụng đất chính.

Xây dựng nhà ở trên đất NST: Được phép hay không?

Một trong những nguyên tắc cốt lõi của việc sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 là người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định. Đất NST có mục đích rõ ràng là phục vụ cho hoạt động nuôi trồng thủy sản. Do đó, việc sử dụng loại đất này để xây dựng nhà ở là hành vi trái với quy định của pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu xây dựng nhà ở trên diện tích đất nuôi trồng thủy sản, họ bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất NST sang đất ở. Việc chuyển đổi này phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân thủ các điều kiện cũng như quy trình theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc tự ý xây dựng công trình nhà ở hoặc các công trình khác không phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản trên đất NST mà chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị coi là vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản

Quyền sử dụng đất nuôi trồng thủy sản có thể được chuyển nhượng, tuy nhiên, việc chuyển nhượng này không diễn ra một cách tự do mà phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Các điều kiện cơ bản để đất NST được phép chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 (trước đây là Điều 106 Luật Đất đai).

Theo đó, quyền sử dụng đất nuôi trồng thủy sản chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng. Đây là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất. Thứ hai, thửa đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng. Thứ ba, quyền sử dụng đất đó không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Thứ tư, thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Ngoài các điều kiện chung này, Khoản 2 Điều 104 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (nay các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cập nhật trong các văn bản mới hơn như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung) cũng từng đưa ra một trường hợp hạn chế chuyển nhượng đặc thù. Đó là đối với hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa thể chuyển ra khỏi các phân khu này, họ chỉ được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản cho các hộ gia đình, cá nhân khác cùng sinh sống trong chính phân khu đó. Điều này cho thấy việc chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản còn có thể bị ảnh hưởng bởi các quy định đặc thù về quy hoạch và bảo tồn.

Quy trình và điều kiện chuyển đổi đất NST sang đất thổ cư

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, còn gọi là lên thổ cư, là một thủ tục pháp lý cần thiết nếu người sử dụng đất muốn sử dụng diện tích đất đó để xây dựng nhà ở. Thủ tục này đòi hỏi sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân thủ quy trình chặt chẽ. Căn cứ pháp lý chính để xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013.

Theo quy định này, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có việc chuyển đất NST sang đất thổ cư, phải dựa trên hai căn cứ chính. Thứ nhất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu thửa đất nuôi trồng thủy sản của bạn không nằm trong khu vực đã được quy hoạch hoặc có kế hoạch sử dụng làm đất ở trong năm đó, việc chuyển đổi sẽ không được phép. Thứ hai là nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư (nếu có) hoặc đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất. Ngoài ra, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm cả việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, mà đất ở là một loại đất phi nông nghiệp. Khi được phép chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Về quy trình thực hiện chuyển đổi đất NST sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Bộ hồ sơ thường bao gồm Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định, bản sao công chứng Sổ hộ khẩu (kèm bản gốc để đối chiếu nếu cần), bản trích lục bản đồ địa chính hoặc bản đồ vị trí khu đất, và bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định, kiểm tra thực địa (nếu cần) và xác minh các điều kiện theo quy định. Sau khi hồ sơ được xác định là đầy đủ và hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc xác nhận mục đích sử dụng đất mới vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cập nhật, chỉnh lý biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Thời gian giải quyết hồ sơ thường là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, và người sử dụng đất sẽ nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất NST

Một trong những nghĩa vụ quan trọng mà người sử dụng đất phải thực hiện khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở là nghĩa vụ tài chính, tức là nộp tiền sử dụng đất. Số tiền này không cố định mà được tính toán dựa trên sự chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất trước và sau khi chuyển đổi mục đích.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, đối với các trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư (nhưng chưa được công nhận là đất ở) hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở (nhưng đã bị tách thửa hoặc tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2004) sang làm đất ở, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 50% của khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặc dù quy định này tập trung vào đất vườn, ao, nhưng nguyên tắc tính toán dựa trên chênh lệch giá trị sử dụng đất giữa mục đích cũ (nông nghiệp, bao gồm cả đất nuôi trồng thủy sản) và mục đích mới (đất ở) vẫn là cơ sở chung để xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất NST sang đất thổ cư. Số tiền cụ thể sẽ phụ thuộc vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng tại thời điểm chuyển đổi.

Các câu hỏi thường gặp về đất NST

Đất NST có phải là đất ở không?
Không. Đất NST là ký hiệu của đất nuôi trồng thủy sản và thuộc nhóm đất nông nghiệp, hoàn toàn khác với đất ở (thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Mục đích sử dụng của hai loại đất này khác nhau hoàn toàn.

Mọi diện tích đất nuôi trồng thủy sản đều có thể chuyển sang đất ở không?
Không phải tất cả. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất NST sang đất ở chỉ được phép nếu thửa đất đó nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và có nhu cầu sử dụng đất ở.

Chi phí chuyển đổi đất NST sang đất ở là bao nhiêu?
Chi phí chuyển đổi, hay còn gọi là tiền sử dụng đất, không có mức cố định mà được tính toán dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (tại thời điểm chuyển đổi) theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngoài ra còn có các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến hồ sơ thủ tục.

Có thể xây dựng các công trình phục vụ nuôi trồng thủy sản trên đất NST không?
Có. Mục đích của đất nuôi trồng thủy sản là để nuôi trồng thủy sản, do đó, việc xây dựng các công trình phụ trợ trực tiếp phục vụ hoạt động này (như chòi canh, nhà kho nhỏ chứa dụng cụ, hệ thống cấp thoát nước) là phù hợp với mục đích sử dụng đất và được phép theo quy định.

Việc hiểu rõ đất NST là gì, các quy định pháp luật liên quan, cũng như điều kiện và quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất là vô cùng quan trọng cho người đang sở hữu hoặc quan tâm đến loại đất này. Nắm vững thông tin giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn và tuân thủ pháp luật về đất đai tại Việt Nam. SummerLand hy vọng bài viết này đã cung cấp những kiến thức hữu ích cho bạn đọc.