Thủ Tục Tách Thửa Đất Khi Mua Bán Nhà Đất TPHCM Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Thủ Tục Tách Thửa Đất Khi Mua Bán Nhà Đất TPHCM

Mua bán nhà đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TP.HCM, thường đi kèm với nhiều thủ tục phức tạp. Một trong những vấn đề người mua và người bán có thể gặp phải là liên quan đến việc tách thửa đất và hợp thửa đất. Hiểu rõ quy định và quy trình tách thửa đất là điều cần thiết để giao dịch diễn ra suôn sẻ, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên.

Nội Dung Bài Viết

Quy Định Chung Về Tách Thửa Đất Tại TP.HCM

Việc tách thửa đất không phải lúc nào cũng được thực hiện dễ dàng. Từ ngày 25 tháng 2 năm 2009, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã ban hành Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND, đưa ra các quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép khi tách thửa đất trên địa bàn thành phố. Quy định này nhằm quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Diện Tích Tối Thiểu Khi Tách Thửa Đất Ở Quận 12

Theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đất tùy thuộc vào loại đất và khu vực. Cụ thể tại khu vực Quận 12, các quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở được áp dụng như sau:

Đối với đất ở chưa có nhà: Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được tách ra phải đạt 80 mét vuông (m²). Đồng thời, mặt tiền (bề ngang) của thửa đất này không được nhỏ hơn 5 mét (m).
Đối với đất ở đã có nhà (thường gọi là đất có “sổ hồng”): Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được tách ra là 50 mét vuông (m²). Yêu cầu về mặt tiền của thửa đất này là không nhỏ hơn 4 mét (m).

Các quy định này là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước xem xét hồ sơ xin tách thửa đất.

Xử Lý Trường Hợp Đất Nằm Trên Hai Thửa Thuộc Hai Chủ Khác Nhau

Trong thực tế mua bán nhà đất, không hiếm trường hợp thửa đất mà người mua muốn sở hữu lại được hình thành từ việc ghép nối (hợp thửa) hai hay nhiều thửa đất nhỏ hơn, thậm chí thuộc quyền sở hữu của hai người khác nhau, như trường hợp hai anh em đồng sở hữu hai thửa đất liền kề. Khi bên mua muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích này trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất duy nhất, thủ tục sẽ phức tạp hơn nhiều.

Quy Trình Tách Hợp Thửa Đất Để Chuyển Nhượng

Đối với trường hợp đất muốn chuyển nhượng thực chất là hai thửa đất riêng biệt do hai người khác nhau đứng tên, và bên mua muốn hợp hai thửa này thành một để đứng tên trên một sổ đỏ, quy trình cần phải thực hiện các bước sau:

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Thứ nhất, cần kiểm tra kỹ diện tích của từng thửa đất gốc và thửa đất dự kiến sẽ hình thành sau khi hợp thửa. Theo quy định, trường hợp tách thửa đất để hợp với thửa đất liền kề có thể được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định, nhưng với điều kiện thửa đất còn lại của bên chuyển quyền (nếu có) phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Việc này đòi hỏi sự đối chiếu cẩn thận với các tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu tại khu vực (ví dụ 80m² hoặc 50m² tại Quận 12).

Thứ hai, trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bên thứ ba (người mua), hai bên đồng sở hữu thửa đất gốc cần thực hiện việc hợp nhất quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hai anh em đứng tên hai thửa, một phương án là một bên thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất một phần hoặc toàn bộ thửa đất của mình cho người anh em còn lại. Khi quyền sử dụng đất của cả hai thửa được hợp nhất thuộc về một chủ sở hữu duy nhất (hoặc đồng sở hữu trên cùng một giấy chứng nhận), việc xin hợp thửa đất sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

Thứ ba, sau khi việc tặng cho hoặc chuyển nhượng nội bộ giữa hai chủ sở hữu ban đầu được hoàn tất và ghi nhận, người sở hữu mới (hoặc duy nhất) nộp hồ sơ xin hợp thửa đất lên cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Quận/Huyện. Hồ sơ này sẽ bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, đơn xin hợp thửa, và các giấy tờ cá nhân liên quan.

Cơ quan nhà nước sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra, xác minh thực địa nếu cần thiết. Nếu hồ sơ hợp lệ và đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, quản lý sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ chấp thuận việc hợp nhất các thửa đất.

Thứ tư, khi quyết định chấp thuận hợp thửa đất được ban hành, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận mới này sẽ thể hiện quyền sở hữu đối với toàn bộ diện tích đất đã được hợp nhất. Đây là kết quả của quá trình hợp thửa đất.

Cuối cùng, khi người bán (lúc này là chủ sở hữu duy nhất của thửa đất đã hợp thửa và được cấp sổ đỏ mới) đã có sổ đỏ đứng tên mình cho toàn bộ diện tích đất, hai bên (người bán và người mua) mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định chung. Hồ sơ chuyển nhượng sẽ được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai và sau đó là Chi cục Thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Người mua sẽ được cấp sổ đỏ mới mang tên mình cho thửa đất đã hợp thửa.

Toàn bộ quy trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên và việc tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Do tính chất phức tạp, đặc biệt khi liên quan đến tách thửa đất hoặc hợp thửa đất từ nhiều chủ, việc tham khảo ý kiến luật sư chuyên về đất đai hoặc các chuyên gia nhà đất là vô cùng quan trọng để đảm bảo các bước đi đúng đắn và tránh rủi ro pháp lý.

Quá trình tách thửa đất hoặc hợp thửa đất để phục vụ mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một khía cạnh phức tạp của thủ tục nhà đất tại TP.HCM. Việc hiểu rõ các quy định về diện tích tối thiểu, trình tự thực hiện và sự cần thiết của các bước tặng cho hoặc chuyển nhượng nội bộ trước khi bán cho bên ngoài sẽ giúp giao dịch được tiến hành minh bạch và hợp pháp. SummerLand hy vọng thông tin này giúp bạn đọc có cái nhìn rõ hơn về vấn đề tách thửa đất.

Câu hỏi thường gặp về Tách thửa đất

1. Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất là việc chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn theo quy định của pháp luật.

2. Hợp thửa đất là gì?
Hợp thửa đất là việc gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất thành một thửa đất duy nhất.

3. Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa ở TP.HCM áp dụng cho tất cả các loại đất không?
Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa chủ yếu áp dụng cho đất ở. Đối với các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, có thể có các quy định riêng hoặc không áp dụng diện tích tối thiểu tùy thuộc vào mục đích sử dụng và quy hoạch.

4. Nếu thửa đất muốn tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định thì có được phép tách không?
Thông thường, nếu thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định và không thuộc trường hợp được phép (ví dụ: tách để hợp với thửa liền kề đã có từ trước), thì sẽ không được phép tách thửa đất.

5. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất là bao lâu?
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất tùy thuộc vào từng địa phương và độ phức tạp của hồ sơ. Thông thường có thể mất từ 15 ngày làm việc đến 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

6. Cần những giấy tờ gì khi làm thủ tục tách thửa đất?
Hồ sơ tách thửa đất thường bao gồm đơn xin tách thửa, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất, trích đo địa chính thửa đất (nếu cần thiết), và các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan quản lý đất đai địa phương.

7. Chi phí cho thủ tục tách thửa đất gồm những gì?
Các chi phí có thể bao gồm lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, chi phí đo đạc địa chính, và nghĩa vụ tài chính (nếu có) như thuế, phí.

8. Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân. Đây là cơ sở để thực hiện bước hợp nhất quyền sử dụng đất như đã nêu trong bài.

9. Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục tách thửa đất không?
Có, người sử dụng đất hoàn toàn có thể lập văn bản ủy quyền theo quy định pháp luật để ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục nhà đất, bao gồm cả tách thửa đất.

10. Làm thế nào để kiểm tra thửa đất có đủ điều kiện tách thửa hay không?
Để kiểm tra một thửa đất có đủ điều kiện tách thửa hay không, cần đối chiếu diện tích, kích thước mặt tiền của thửa đất dự kiến hình thành sau khi tách với quy định về diện tích tối thiểu tại địa phương (áp dụng Quyết định 19/2009/QĐ-UBND và các văn bản sửa đổi, bổ sung nếu có). Đồng thời, cần kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất tại cơ quan quản lý đất đai cấp huyện.