Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi sổ đỏ thế chấp ngân hàng Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi sổ đỏ thế chấp ngân hàng

Nhiều người sở hữu đất trồng cây lâu năm mong muốn chuyển đổi sang đất ở. Vướng mắc phổ biến là khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có được phép? SummerLand cung cấp thông tin giúp bạn.

Nội Dung Bài Viết

Quy định chung về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, việc sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng mục đích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ). Khi người sử dụng đất muốn thay đổi mục đích sử dụng ban đầu sang một mục đích khác, ví dụ từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, họ bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này được quy định rõ tại Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013. Việc xin phép nhằm đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quốc gia, đảm bảo quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai.

Điều kiện cần có để chuyển đổi mục đích đất

Không phải mọi trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở đều được chấp thuận. Việc cho phép hay không phụ thuộc vào hai điều kiện chính. Thứ nhất là việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thứ hai là phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Chỉ khi khu vực đất bạn đang sở hữu nằm trong danh mục được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở theo các kế hoạch và quy hoạch này thì hồ sơ xin chuyển đổi của bạn mới có cơ hội được xem xét và chấp thuận.

Hồ sơ và thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Khi đã xác định đất của mình đủ điều kiện về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành chuẩn bị hồ sơ để nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Đối với hộ gia đình và cá nhân, hồ sơ được nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện theo quy định tại khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Hồ sơ này cần đảm bảo tính đầy đủ và chính xác theo quy định.

Trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bao gồm một số giấy tờ quan trọng. Yếu tố bắt buộc và không thể thiếu chính là bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – tức là sổ đỏ. Ngoài ra, người sử dụng đất còn cần nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định (Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) cùng với các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của từng địa phương.

Xử lý tình huống sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng

Vấn đề phức tạp nảy sinh khi sổ đỏ, một thành phần không thể thiếu của hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, lại đang được thế chấp tại ngân hàng. Khi sổ đỏ bị thế chấp, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (bên thế chấp) bị hạn chế một phần. Ngân hàng (bên nhận thế chấp) là người giữ bản gốc sổ đỏ để đảm bảo cho khoản vay. Do đó, để thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục đòi hỏi phải xuất trình bản gốc sổ đỏ, người sử dụng đất cần có sự hợp tác từ phía ngân hàng.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Thỏa thuận mượn sổ đỏ với ngân hàng

Trong trường hợp sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, bên thế chấp cần chủ động liên hệ và đàm phán với ngân hàng để được tạm thời mượn lại sổ đỏ phục vụ cho việc hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các bước tiếp theo của thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Pháp luật cho phép các bên tham gia giao dịch thế chấp được thỏa thuận về việc bên thế chấp có thể tạm thời giữ hoặc sử dụng tài sản thế chấp (trong trường hợp này là quyền sử dụng đất thông qua việc giữ sổ đỏ) nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Khả năng ngân hàng đồng ý cho mượn lại sổ đỏ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách của ngân hàng, lịch sử tín dụng của khách hàng và đặc biệt là đánh giá của ngân hàng về mục đích sử dụng sổ đỏ. Trong tình huống xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, giá trị của quyền sử dụng đất sau khi chuyển đổi thường tăng lên đáng kể. Điều này có lợi cho ngân hàng vì tài sản đảm bảo khoản vay sẽ có giá trị cao hơn. Do đó, trong nhiều trường hợp, ngân hàng có thể thiện chí và đồng ý cho khách hàng mượn lại sổ đỏ để làm thủ tục. Để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, các bên có thể thỏa thuận về việc cử nhân viên ngân hàng trực tiếp đi cùng hoặc thay mặt bên thế chấp thực hiện các thủ tục liên quan tại cơ quan nhà nước. Điều này giúp đảm bảo sổ đỏ không bị sử dụng sai mục đích hoặc thất lạc.

Thực hiện giải chấp sổ đỏ

Một phương án khác để có được bản gốc sổ đỏ khi đang thế chấp là thực hiện thủ tục giải chấp. Giải chấp là việc chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản (quyền sử dụng đất) khi bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ vay theo hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Sau khi giải chấp, đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai sẽ bị xóa bỏ, và ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến tài sản thế chấp, bao gồm cả sổ đỏ, cho người sử dụng đất.

Khi đã hoàn thành thủ tục giải chấp và nhận lại được sổ đỏ, người sử dụng đất sẽ có toàn quyền sử dụng giấy tờ này để thực hiện các thủ tục hành chính khác, bao gồm cả thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Phương án này đảm bảo tính độc lập cao nhất cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính, không cần phụ thuộc vào sự cho phép hay hỗ trợ trực tiếp từ phía ngân hàng trong từng bước nộp hồ sơ.

Nghĩa vụ tài chính khi thay đổi mục đích đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, người sử dụng đất thường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nghĩa vụ này bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí và đặc biệt là tiền sử dụng đất. Việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích dựa trên sự chênh lệch giá trị giữa loại đất trước khi chuyển đổi (ví dụ đất trồng cây lâu năm) và loại đất sau khi chuyển đổi (đất ở). Mức tiền sử dụng đất cụ thể được tính toán dựa trên diện tích được phép chuyển đổi và giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng loại đất tại thời điểm chuyển đổi. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều kiện bắt buộc để được cấp sổ đỏ ghi nhận mục đích sử dụng mới.

Các câu hỏi thường gặp (FAQs)

Chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở mất bao lâu?
Thời gian giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, thời gian thực tế có thể dài hơn tùy thuộc vào khối lượng công việc và quy trình nội bộ của từng địa phương, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Chi phí để chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ sau chuyển đổi và khoản tiền sử dụng đất (nếu có). Khoản tiền sử dụng đất là lớn nhất và được tính dựa trên sự chênh lệch giá trị giữa đất trước và sau chuyển đổi theo bảng giá đất nhà nước.
Có phải mọi loại đất trồng cây lâu năm đều được phép chuyển sang đất ở không?
Không. Việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được phép khi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương nơi có đất. Đất không nằm trong khu vực quy hoạch đất ở sẽ không được chuyển đổi.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng là một quy trình phức tạp nhưng không phải không thực hiện được. Quan trọng là hiểu rõ quy định pháp luật, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và đặc biệt là có sự phối hợp chặt chẽ, thiện chí với ngân hàng nhận thế chấp. Nắm vững thông tin và thực hiện đúng các bước sẽ giúp bạn hoàn thành mong muốn về quyền sử dụng đất ở của mình. SummerLand hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những kiến thức hữu ích về vấn đề này.