Rủi ro pháp lý khi mua chung cư mini tại TP.HCM Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Rủi ro pháp lý khi mua chung cư mini tại TP.HCM

Tại các đô thị lớn như TP.HCM, nhu cầu về nhà ở giá phải chăng luôn ở mức cao. Điều này đã thúc đẩy sự xuất hiện và phát triển rầm rộ của mô hình chung cư mini. Tuy nhiên, khái niệm này hiện vẫn còn nhiều tranh cãi và chưa được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật về nhà ở, tiềm ẩn không ít rủi ro cho người mua.

Nội Dung Bài Viết

Chung cư mini là gì? Pháp lý chưa rõ ràng

Khái niệm chung cư mini thực chất không tồn tại trong Luật Nhà ở Việt Nam. Luật chỉ quy định về Nhà chung cư nói chung. Về bản chất, loại hình này thường là các công trình nhà ở được xây dựng với quy mô tương đương nhà trọ, có nhiều tầng, mỗi tầng chia thành nhiều căn hộ khép kín, có lối đi và cầu thang chung. Mô hình này được phát triển bởi các cá nhân hoặc tổ chức trên đất thổ cư riêng lẻ.

Sự không rõ ràng về mặt pháp lý khiến việc quản lý chung cư mini gặp nhiều khó khăn. Mặc dù được quảng cáo và rao bán như một loại hình bất động sản căn hộ thông thường, nhưng trên thực tế, nhiều công trình chỉ được cấp phép xây dựng dưới dạng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng. Điều này dẫn đến những hệ lụy phức tạp về quyền sở hữu, an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) và quản lý vận hành sau này.

Theo rà soát từ cơ quan chức năng, TP.HCM hiện có hàng chục nghìn cơ sở nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê thuộc diện quản lý nhà nước về PCCC và Cứu nạn cứu hộ theo Phụ lục I – Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Điều này cho thấy quy mô lớn của các công trình nhà ở tập thể dạng này, bao gồm cả những gì thường được gọi là chung cư mini, và sự cần thiết phải đảm bảo an toàn cho người dân sống trong đó.

Sức hút và rủi ro tiềm ẩn của chung cư mini

Sự hấp dẫn của chung cư mini đến từ mức giá “mềm” hơn nhiều so với các dự án căn hộ chính thống, đặc biệt phù hợp với người lao động có thu nhập trung bình và thấp tại các thành phố lớn. Bên cạnh yếu tố giá cả, nhiều chủ đầu tư còn quảng cáo về các tiện ích như không gian sống sạch đẹp, an ninh đảm bảo, hệ thống thang máy tiện nghi, và các dịch vụ quản lý cơ bản. Diện tích các căn hộ thường dao động từ 20m2 đến 50m2, thiết kế 1-2 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu cơ bản của cá nhân hoặc gia đình nhỏ.

Tuy nhiên, đằng sau sức hút về giá và tiện nghi quảng cáo là những rủi ro lớn về mặt pháp lý và an toàn. Do bản chất không được công nhận chính thức là chung cư, nhiều công trình không tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn xây dựng, đặc biệt là về PCCC và thoát hiểm. Người mua thường chỉ nhận được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ viết tay hoặc hợp đồng góp vốn, chứ không phải sổ hồng riêng cho từng căn hộ như nhà chung cư tiêu chuẩn. Điều này khiến việc sang nhượng, thế chấp gặp khó khăn và quyền lợi của người mua không được đảm bảo đầy đủ theo pháp luật về bất động sản.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Rủi ro còn đến từ việc nhiều chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính hoặc cố tình lừa đảo, “vẽ” dự án trên giấy để thu tiền của khách hàng nhưng sau đó không triển khai hoặc bỏ dở. Những tranh chấp pháp lý, chậm tiến độ, thậm chí là mất trắng tiền đã trở thành nỗi ám ảnh của không ít người mua căn hộ mini trong thời gian qua.

Điểm mặt các dự án chung cư mini gây tranh cãi tại TP.HCM

Trên thị trường nhà đất TP.HCM, nhiều dự án được quảng cáo dưới mác chung cư mini hoặc căn hộ studio giá rẻ đã gặp phải các vấn đề pháp lý, chậm tiến độ hoặc dính dáng đến các lùm xùm. Việc nắm bắt thông tin về các trường hợp cụ thể giúp người mua tiềm năng có cái nhìn rõ ràng hơn về những rủi ro có thể gặp phải.

Dự án MD Home Building Bình Tân – Chậm tiến độ kéo dài

MD Home Building, tọa lạc tại quận Bình Tân, từng được giới thiệu rầm rộ là dự án căn hộ studio với quy mô 3 block cao 6 tầng và 1 tầng hầm, tổng số 52 căn. Dự án do Công ty TNHH Xây dựng Bất động sản MD Land làm chủ đầu tư. Mặc dù được cấp phép xây dựng từ năm 2015 và dự kiến bàn giao vào quý 3/2020, nhưng đến cuối năm 2021, công trình vẫn chưa có dấu hiệu thi công đáng kể, trong khi chủ đầu tư đã thu tiền từ khách hàng.

Tình trạng chậm tiến độ kéo dài tại MD Home Building đặt ra câu hỏi lớn về năng lực của chủ đầu tư và tính minh bạch của dự án. Những người mua đã đóng tiền đang đối mặt với nguy cơ mắc kẹt vốn và không nhận được nhà đúng hạn, một rủi ro phổ biến khi đầu tư vào các dự án chưa hoàn thiện và không có bảo đảm pháp lý vững chắc.

Khu nhà ở Gò Dầu Tân Phú – Dấu hiệu lừa đảo

Khu nhà ở kết hợp dịch vụ Gò Dầu, nằm tại hẻm 50 Gò Dầu, quận Tân Phú, cũng là một ví dụ về rủi ro trong phân khúc căn hộ mini. Dự án này có quy mô 5 tầng và 1 tầng hầm, cung cấp 57 căn hộ diện tích từ 35-55m2, được chào bán với mức giá khoảng 980 triệu đồng/căn. Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Cường Thịnh (Cường Thịnh Corp) là chủ đầu tư dự án này.

Đáng lo ngại hơn, Cường Thịnh Corp còn bị cáo buộc tự ý “vẽ” ra và rao bán nhiều dự án khác trên giấy như Khu nhà ở và văn phòng Lũy Bán Bích, Khu nhà ở Dịch vụ 35 Bùi Tư Toàn, Khu nhà ở Dịch vụ Lê Đình Cẩn… Hiện tại, chưa có dự án nào của công ty này được hoàn thiện và bàn giao, cho thấy dấu hiệu rõ ràng về việc kinh doanh thiếu minh bạch, thậm chí có thể liên quan đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

9x Golden Stella Bình Tân – Vướng vòng lao lý

Dự án 9x Golden Stella, ban đầu có tên gọi The Alleys, tại đường Lê Văn Quới, quận Bình Tân, cũng là một trường hợp điển hình về rủi ro pháp lý bất động sản. Dự án được quảng cáo rầm rộ trên nhiều kênh truyền thông với quy mô 1 tòa tháp cao 6 tầng, cung cấp các căn hộ mini diện tích nhỏ. Chủ đầu tư là Công ty TNHH TTL Tây Sài Gòn (sau này liên quan đến Công ty TNHH TTL Real).

Vào đầu tháng 8, cơ quan CSĐT TP.HCM đã tiến hành xác minh tố giác về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với Công ty TNHH TTL Real liên quan đến việc ký hợp đồng nhượng quyền sử dụng nhà ở, văn phòng tại dự án này. Việc dự án vướng vào vòng lao lý và bị điều tra hình sự là lời cảnh báo nghiêm trọng về những rủi ro mà người mua phải đối mặt khi giao dịch với các chủ đầu tư không uy tín hoặc dự án có vấn đề về mặt pháp lý.

S-Home Tân Bình – Sai bản chất công trình

Dự án S-Home Tân Bình tại đường Cống Lở, quận Tân Bình, cũng được rao bán tràn ngập trên các trang nhà đất TP.HCM dưới dạng căn hộ với mức giá và phương thức thanh toán hấp dẫn. Dự án được giới thiệu có quy mô 6 tầng nổi, 1 tầng hầm với 93 căn hộ. Công ty TNHH đầu tư xây dựng và quản lý bất động sản Tân Hưng Phát là chủ đầu tư.

Tuy nhiên, thông tin từ giấy phép xây dựng cho thấy, S-Home Tân Bình thực chất chỉ là công trình nhà ở riêng lẻ. Việc quảng cáo nó như một dự án chung cư, rao bán từng “căn hộ” trong công trình này là hành vi sai bản chất và vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. Người mua trong trường hợp này không thể được cấp sổ hồng riêng cho căn hộ của mình và đối mặt với nguy cơ bị coi là đồng sở hữu một phần của nhà ở riêng lẻ, gây khó khăn lớn trong việc xác lập và thực hiện quyền tài sản.

Siết chặt quản lý và lời khuyên cho người mua nhà

Trước tình trạng chung cư mini “nở rộ” đi kèm với nhiều vấn đề, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nhiều lần lên tiếng cảnh báo về những công trình xây dựng trái phép, vi phạm pháp luật về xây dựng và kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người mua. Việc quản lý loại hình này cần được siết chặt hơn nữa từ phía các cơ quan chức năng.

Đối với người có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, cần hết sức tỉnh táo và tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định. Đừng chỉ nhìn vào mức giá hấp dẫn và những lời quảng cáo hoa mỹ. Hãy kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án, giấy phép xây dựng (xây nhà ở riêng lẻ hay chung cư?), thông tin chủ đầu tư, và đặc biệt là khả năng được cấp sổ hồng cho từng căn hộ sau này.

Nếu dự án chỉ được cấp phép là nhà ở riêng lẻ, việc mua bán “căn hộ” bên trong có thể không được pháp luật công nhận và người mua sẽ đối mặt với rủi ro mất quyền sở hữu hoặc không thể chuyển nhượng. An toàn PCCC và chất lượng xây dựng cũng là những yếu tố không thể bỏ qua, cần được xác minh cẩn thận. Việc tham khảo ý kiến chuyên gia bất động sản hoặc luật sư trước khi ký kết hợp đồng là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bản thân trên thị trường nhà đất đầy biến động.

Câu hỏi thường gặp về chung cư mini

Chung cư mini là gì theo pháp luật Việt Nam?
Trong pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Nhà ở, không có khái niệm định nghĩa chính thức về chung cư mini. Các quy định hiện hành chỉ đề cập đến Nhà chung cư nói chung.

Tại sao chung cư mini lại phổ biến tại TP.HCM?
Chung cư mini phổ biến do đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân tại các thành phố lớn như TP.HCM, nơi giá bất động sản truyền thống rất cao.

Rủi ro lớn nhất khi mua chung cư mini là gì?
Rủi ro lớn nhất là vấn đề pháp lý. Nhiều chung cư mini được xây dựng trên đất thổ cư cá nhân, chỉ được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, dẫn đến việc người mua không thể được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ và quyền lợi sở hữu không được đảm bảo như mua căn hộ trong chung cư thương mại.

Chung cư mini có đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy không?
Không phải tất cả đều đảm bảo. Do không tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn xây dựng và PCCC như chung cư tiêu chuẩn, nhiều chung cư mini tiềm ẩn rủi ro cao về an toàn, đặc biệt là PCCC và thoát hiểm.

Làm thế nào để kiểm tra tính pháp lý của một dự án chung cư mini?
Người mua cần yêu cầu xem giấy phép xây dựng của công trình. Kiểm tra xem công trình được cấp phép xây dựng dưới dạng nhà ở riêng lẻ hay chung cư. Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư, lịch sử triển khai các dự án trước đây và tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản hoặc luật sư.

Có thể vay ngân hàng để mua chung cư mini không?
Việc vay ngân hàng để mua chung cư mini rất khó khăn, vì các căn hộ trong mô hình này thường không có sổ hồng riêng và không được pháp luật công nhận là tài sản độc lập, khiến ngân hàng không có cơ sở để thẩm định và cho vay.

Quyền sở hữu căn hộ chung cư mini được thể hiện bằng giấy tờ gì?
Thông thường, quyền sở hữu chỉ được thể hiện qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn ký kết giữa người mua và chủ đầu tư (thường là cá nhân hoặc công ty). Các giấy tờ này không có giá trị pháp lý cao như sổ hồng chính thức được cấp bởi cơ quan nhà nước.

Nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư chung cư mini thì giải quyết thế nào?
Việc giải quyết tranh chấp rất phức tạp do tính pháp lý bất động sản không rõ ràng của loại hình này. Người mua có thể phải khởi kiện ra tòa án, nhưng quá trình này có thể kéo dài và kết quả không chắc chắn do thiếu cơ sở pháp lý vững chắc.

Việc tìm hiểu kỹ lưỡng và thận trọng là điều tối quan trọng khi cân nhắc mua chung cư mini tại TP.HCM. Rủi ro về pháp lý, an toàn và khả năng hoàn thành dự án là những điều người mua cần nhận thức rõ để tránh những thiệt hại không đáng có, theo chia sẻ từ SummerLand.