Rủi ro khi mua đất sổ chung và cách phòng tránh Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Rủi ro khi mua đất sổ chung và cách phòng tránh

Việc mua bán đất đai luôn tiềm ẩn những vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt là khi đề cập đến loại hình đất sổ chung. Nhiều người thắc mắc liệu việc sở hữu chung quyền sử dụng đất này có an toàn hay không và có thể gặp phải những rủi ro nào. Bài viết này từ SummerLand sẽ cung cấp thông tin chi tiết giúp bạn hiểu rõ hơn về đất sổ chung và cách giảm thiểu các nguy cơ tiềm ẩn.

Nội Dung Bài Viết

Đất sổ chung là gì và tại sao tồn tại?

Đất sổ chung là tình trạng quyền sử dụng một thửa đất được cấp cho nhiều cá nhân hoặc hộ gia đình cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Tình trạng này phát sinh từ nhiều nguyên nhân, phổ biến nhất là do việc phân chia thừa kế, tặng cho, hoặc do người dân tự ý chia nhỏ thửa đất để bán mà không làm thủ tục tách thửa theo quy định pháp luật. Ví dụ, một thửa đất lớn ban đầu thuộc sở hữu của một người, sau đó được chia cho các con hoặc bán cho nhiều người khác dưới dạng các lô nhỏ hơn, nhưng vẫn giữ nguyên “sổ đỏ” gốc đứng tên người chủ ban đầu hoặc tất cả những người mua chung.

Loại hình này thường xuất hiện ở các khu vực ven đô hoặc nông thôn, nơi giá đất còn thấp và nhu cầu sở hữu các lô nhỏ lẻ với chi phí hợp lý cao. Chủ đất ban đầu hoặc các nhà đầu tư thường tự phân lô và bán “viết tay” hoặc làm hợp đồng đồng sở hữu trên sổ chung nhằm tránh các thủ tục pháp lý rườm rà và chi phí liên quan đến việc tách sổ riêng theo đúng quy hoạch và diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, chính sự tiện lợi ban đầu này lại tiềm ẩn những vấn đề pháp lý nghiêm trọng về sau cho người mua.

Những rủi ro pháp lý không thể bỏ qua khi mua đất sổ chung

Mua đất sổ chung mang lại mức giá ban đầu có vẻ hấp dẫn, nhưng đi kèm với nhiều rủi ro pháp lý đáng ngại. Một trong những nguy cơ lớn nhất là việc thế chấp sổ đỏ chung. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên nhiều người hoặc chủ đầu tư, bất kỳ ai trong số những người đồng sở hữu hoặc người đứng tên chính trên sổ đều có thể mang toàn bộ Giấy chứng nhận đi thế chấp vay vốn tại ngân hàng mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người còn lại. Điều này có nghĩa là phần đất mà bạn đã mua có thể bị liên đới trách nhiệm và thậm chí bị phát mãi để xử lý nợ, dù bạn đã thanh toán đầy đủ và đang sử dụng phần đất của mình.

Ngoài nguy cơ thế chấp, việc tách sổ riêng cho phần đất bạn mua gần như không thể thực hiện được nếu thửa đất không đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu và quy hoạch tại địa phương. Chẳng hạn, theo quy định tại tỉnh Đồng Nai (thời điểm năm 2016), diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp là 500m², trong khi một lô đất được phân lô bán nền kiểu sổ chung có thể chỉ rộng vài chục hoặc hơn trăm mét vuông (ví dụ 5m x 19m = 95m² như trường hợp được tư vấn). Khi diện tích không đủ điều kiện tách thửa, bạn sẽ mãi mãi phải đứng tên chung trên sổ đỏ, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, xây dựng (xin giấy phép xây dựng thường yêu cầu có sổ đỏ đứng tên mình hoặc có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu), hoặc giải quyết tranh chấp sau này.

Việc tranh chấp giữa các bên đồng sở hữu cũng là một rủi ro hiện hữu. Khi có nhiều người cùng sở hữu một thửa đất trên giấy tờ, các quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất (như bán, tặng cho, xây dựng, khai thác) đều cần có sự đồng thuận của tất cả. Nếu một trong các bên không hợp tác hoặc phát sinh mâu thuẫn, việc giải quyết có thể rất phức tạp và tốn kém thời gian, thậm chí phải nhờ đến tòa án giải quyết. Quyền lợi hợp pháp của bạn trên phần đất đã mua có thể không được đảm bảo hoàn toàn nếu không có cơ sở pháp lý rõ ràng và sổ đỏ đứng tên riêng bạn.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Các điều kiện pháp lý để tách thửa và chuyển nhượng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản. Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng). Thứ hai, đất không có tranh chấp. Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Và thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Quan trọng nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để xác nhận giao dịch mua bán đất là hợp pháp, quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng là đúng quy định, và bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Đối với đất sổ chung, việc công chứng hợp đồng mua bán phần đất của bạn là cần thiết, tuy nhiên, nó chỉ chứng nhận việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên một phần diện tích trong thửa đất lớn có sổ chung.

Để có thể tách thửa và được cấp sổ đỏ riêng cho phần đất của mình, thửa đất gốc và phần diện tích muốn tách phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng loại đất và từng khu vực. Các điều kiện này thường bao gồm: diện tích tối thiểu được phép tách thửa (có thể khác nhau giữa đất ở, đất nông nghiệp, giữa các huyện, tỉnh), kích thước mặt tiền, chiều sâu tối thiểu, và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được phê duyệt. Nếu thửa đất bạn mua không đủ điều kiện này, việc tách sổ riêng là bất khả thi.

Lời khuyên quan trọng trước khi quyết định mua đất sổ chung

Trước khi đưa ra quyết định mua đất sổ chung, người mua cần hết sức thận trọng và thực hiện các biện pháp kiểm tra thông tin cần thiết để phòng tránh rủi ro. Điều đầu tiên và quan trọng nhất là phải kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất gốc. Hãy yêu cầu xem bản sao hoặc bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kiểm tra thông tin về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, cũng như các ghi chú về thế chấp, tranh chấp (nếu có).

Tiếp theo, bạn cần tìm hiểu rõ quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương nơi có đất. Liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để hỏi về diện tích và các điều kiện tối thiểu được phép tách thửa đối với loại đất và vị trí thửa đất đó. Chỉ khi chắc chắn phần đất bạn định mua đáp ứng đủ điều kiện tách sổ riêng theo quy định hiện hành, bạn mới nên xem xét giao dịch. Nếu không đủ điều kiện, hãy cân nhắc kỹ lưỡng về các rủi ro phải đối mặt khi sở hữu đất sổ chung.

Cuối cùng, khi quyết định mua bán đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cho dù là mua phần đất trên sổ chung hay đất đã có sổ riêng) bắt buộc phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc công chứng/chứng thực là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn về sau. Nếu giao dịch chỉ dựa trên giấy viết tay hoặc thỏa thuận riêng mà không có công chứng, quyền lợi của bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ một cách đầy đủ khi xảy ra tranh chấp. Hãy luôn ưu tiên sự minh bạch và đầy đủ về mặt pháp lý trong mọi giao dịch liên quan đến bất động sản.

Hỏi đáp thường gặp về Đất Sổ Chung

Đất sổ chung có làm sổ đỏ riêng được không?
Việc làm sổ đỏ riêng cho đất sổ chung chỉ khả thi nếu phần diện tích đất bạn mua và thửa đất gốc đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích tối thiểu và quy hoạch do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định. Nếu không đủ điều kiện, bạn sẽ không thể tách thửa để có sổ đỏ riêng.

Rủi ro lớn nhất khi mua đất sổ chung là gì?
Một trong những rủi ro lớn nhất là việc người đồng sở hữu khác hoặc người đứng tên chính trên sổ đỏ chung có thể mang toàn bộ Giấy chứng nhận đi thế chấp ngân hàng mà không cần sự đồng ý của bạn, khiến phần đất của bạn bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn có rủi ro tranh chấp giữa các bên đồng sở hữu và khó khăn trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

Có nên mua đất sổ chung giá rẻ không?
Đất sổ chung thường có giá rẻ hơn so với đất có sổ đỏ riêng do tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Bạn chỉ nên cân nhắc mua nếu đã kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, đặc biệt là khả năng tách thửa và có biện pháp bảo vệ quyền lợi của mình (ví dụ: hợp đồng phân chia quyền và nghĩa vụ giữa các bên đồng sở hữu được công chứng). Tuy nhiên, lời khuyên an toàn nhất là nên ưu tiên mua đất đã có sổ đỏ riêng để tránh các phức tạp về sau.

Làm thế nào để kiểm tra thông tin pháp lý của đất sổ chung?
Bạn nên yêu cầu xem bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, kiểm tra thông tin về chủ sở hữu, diện tích, loại đất. Đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để hỏi về quy hoạch, điều kiện tách thửa và tình trạng pháp lý của thửa đất (có bị tranh chấp hay thế chấp không).

Hiểu rõ các vấn đề pháp lý và rủi ro tiềm ẩn là điều kiện tiên quyết để bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi tham gia vào thị trường bất động sản. Thông tin này được cung cấp bởi SummerLand nhằm giúp bạn có thêm kiến thức hữu ích trong quá trình tìm hiểu về đất đai và nhà ở.