Quyền Lợi Bên Bán Khi Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất Bị Hủy Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Quyền Lợi Bên Bán Khi Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất Bị Hủy

Trong giao dịch mua bán bất động sản, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đóng vai trò quan trọng, ràng buộc trách nhiệm hai bên. Tuy nhiên, không ít trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn, gây ra nhiều vướng mắc cho bên bán. Bài viết này sẽ làm rõ quyền lợi của bên bán trong tình huống này.

Nội Dung Bài Viết

Bản Chất Pháp Lý Của Đặt Cọc Mua Bán Bất Động Sản

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là hình thức giao dịch dân sự, trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định. Mục đích chính của việc này là để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng mua bán nhà đất chính thức trong tương lai.

Khoản tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác theo thỏa thuận giữa hai bên. Việc xác lập hợp đồng đặt cọc này thường được thực hiện bằng văn bản và có thể được công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý, minh bạch cho giao dịch. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh sau này nếu có bên vi phạm cam kết.

Quyền Của Bên Bán Khi Bên Mua Không Thực Hiện Hợp Đồng Đặt Cọc

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định rõ hậu quả pháp lý khi một trong hai bên không tuân thủ thỏa thuận đặt cọc. Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối hoặc không thể giao kết, thực hiện hợp đồng chính đúng thời hạn đã cam kết, họ sẽ bị mất đi khoản tài sản đã đặt cọc cho bên nhận đặt cọc (bán). Đây là chế tài nhằm bảo vệ quyền lợi của bên bán khi bên mua vi phạm nghĩa vụ của mình.

Trong trường hợp bên mua chậm trễ hoặc không thanh toán đủ số tiền và hoàn tất việc mua bán nhà đất theo đúng thời hạn quy định trong hợp đồng đặt cọc, ví dụ như trường hợp một bên mua đã hẹn nhiều lần nhưng vẫn không thanh toán đủ tiền sau khi quá thời hạn 60 ngày như thỏa thuận ban đầu, thì hành vi này được xem là bên mua đã từ chối thực hiện hợp đồng mua bán chính. Khi đó, theo quy định pháp luật, bên bán có toàn quyền giữ lại số tiền đã nhận đặt cọc.

Quan trọng hơn, khi bên mua đã vi phạm và mất quyền lợi đối với khoản đặt cọc, bên bán hoàn toàn có quyền tự do định đoạt tài sản bất động sản đó. Bên bán có thể bán tài sản của mình cho một bên thứ ba khác mà không cần có sự đồng ý hay cho phép của bên mua cũ. Việc này đảm bảo tính lưu động và quyền sở hữu tài sản của bên bán không bị ràng buộc vô thời hạn bởi hợp đồng đặt cọc đã hết hiệu lực đối với bên mua cũ.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Xử Lý Tình Huống Bên Công Chứng Gây Khó Dễ

Thực tế cho thấy, đôi khi bên bán gặp khó khăn khi liên hệ các văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất mới với người khác, sau khi hợp đồng đặt cọc với bên mua cũ đã hết hiệu lực do bên mua vi phạm nghĩa vụ. Một số văn phòng công chứng có thể từ chối công chứng với lý do tài sản bất động sản đó đã có hợp đồng đặt cọc công chứng trước đó.

Quan điểm này là chưa hoàn toàn chính xác theo quy định pháp luật hiện hành. Khi hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt hiệu lực đối với bên mua cũ do lỗi của họ (không thực hiện hợp đồng chính đúng hạn thanh toán), thì quyền định đoạt tài sản của bên bán được phục hồi hoàn toàn. Bên bán có quyền tự do giao dịch với bất kỳ ai khác. Nếu gặp phải trường hợp văn phòng công chứng từ chối công chứng mà không có căn cứ pháp lý rõ ràng, bên bán cần yêu cầu họ giải thích cụ thể bằng văn bản, hoặc đơn giản là tìm đến một văn phòng công chứng khác sẵn sàng thực hiện đúng thủ tục theo quy định của pháp luật về công chứng và mua bán bất động sản.

Những Rủi Ro Cần Lưu Ý Khi Đặt Cọc Nhà Đất

Ngoài rủi ro bên mua mất cọc khi không thực hiện hợp đồng mua bán chính, giao dịch đặt cọc nhà đất còn tiềm ẩn những nguy cơ khác mà cả hai bên cần hết sức thận trọng. Đối với bên mua, rủi ro có thể đến từ việc bên bán không đủ điều kiện bán (ví dụ: tài sản đang có tranh chấp, vướng mắc pháp lý) hoặc bên bán “bán một lúc cho nhiều người” sau khi nhận đặt cọc từ người đầu tiên. Khi đó, việc đòi lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường có thể rất phức tạp và tốn kém thời gian, công sức.

Đối với bên bán, rủi ro lớn nhất là bên mua cố tình trì hoãn hoặc “biến mất” sau khi đặt cọc, khiến tài sản bất động sản bị “đóng băng” trong một khoảng thời gian nhất định, bỏ lỡ cơ hội bán cho người khác với giá tốt hơn. Dù bên bán được quyền giữ lại tiền cọc và bán cho người khác, quá trình này vẫn tốn thời gian, công sức và có thể phát sinh chi phí pháp lý nếu cần giải quyết tranh chấp. Do đó, việc soạn thảo hợp đồng đặt cọc chi tiết, rõ ràng về thời hạn, nghĩa vụ các bên và có công chứng là vô cùng cần thiết để giảm thiểu các rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch mua bán nhà đất.

Các Câu Hỏi Thường Gặp

1. Khi bên mua không thực hiện hợp đồng chính, bên bán có phải trả lại tiền đặt cọc không?
Không. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối thực hiện hợp đồng mua bán chính, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán), trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

2. Bên bán có cần bên mua đồng ý để bán nhà đất cho người khác khi họ đã mất cọc không?
Không. Khi bên mua đã vi phạm và mất quyền lợi từ hợp đồng đặt cọc, bên bán hoàn toàn có quyền định đoạt tài sản bất động sản của mình và bán cho bất kỳ người nào khác mà không cần sự đồng ý của bên mua cũ đã vi phạm hợp đồng.

3. Tại sao một số văn phòng công chứng lại gây khó dễ trong trường hợp này?
Có thể do cách hiểu chưa đầy đủ về quy định pháp luật hoặc quy trình nội bộ của văn phòng công chứng đó. Tuy nhiên, việc từ chối công chứng khi hợp đồng đặt cọc cũ đã hết hiệu lực do lỗi bên mua là không đúng quy định pháp luật. Bên bán có thể yêu cầu giải thích hoặc tìm văn phòng khác.

4. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận rõ ràng về việc này. Tuy nhiên, việc công chứng giúp tăng cường giá trị pháp lý, tính xác thực cho thỏa thuận và là bằng chứng quan trọng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp trong giao dịch mua bán bất động sản.

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không được bên mua thực hiện đúng cam kết về thời hạn thanh toán, bên bán có đầy đủ cơ sở pháp lý để giữ lại khoản tiền cọc và tự do bán tài sản cho người khác. Việc nắm vững các quy định liên quan đến đặt cọc nhà đất giúp các bên tham gia giao dịch tự tin và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Hy vọng những thông tin từ SummerLand hữu ích cho quý độc giả.