Hiểu rõ các quy định về diện tích xây dựng nhà ở là bước vô cùng quan trọng đối với bất kỳ ai đang có ý định xây dựng hoặc mua bán bất động sản. Những quy định này không chỉ ảnh hưởng đến thiết kế và quy mô công trình mà còn liên quan trực tiếp đến tính pháp lý và chi phí đầu tư. Nắm vững thông tin về các loại diện tích và cách tính chuẩn sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt và tránh được những rắc rối không đáng có trong quá trình thực hiện dự án nhà ở của mình.
Quy định về diện tích lô đất xây dựng nhà ở
Theo các quy định hiện hành về quy hoạch và xây dựng, kích thước tối thiểu của lô đất khi xin giấy phép xây dựng nhà ở được xác định dựa trên nhiều yếu tố, trong đó có vị trí tiếp giáp với hệ thống đường giao thông. Điều này nhằm đảm bảo sự đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và mỹ quan đô thị, phù hợp với quy hoạch tổng thể của từng khu vực. Các quy định này được cụ thể hóa để phù hợp với điều kiện phát triển của từng địa phương.
Đối với những lô đất được quy hoạch xây dựng nhà ở mới và nằm tiếp giáp với các tuyến đường phố có lộ giới từ 20 mét trở lên, các tiêu chuẩn về kích thước tối thiểu cần phải được tuân thủ nghiêm ngặt. Cụ thể, diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình không được nhỏ hơn 45 mét vuông. Đồng thời, bề rộng mặt tiền của lô đất khi tiếp giáp với đường phố phải đạt tối thiểu 5 mét và chiều sâu của lô đất cũng phải đảm bảo ít nhất là 5 mét. Những con số này nhằm đảm bảo không gian đủ để xây dựng một ngôi nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản về công năng và an toàn.
Trong trường hợp lô đất xây dựng nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng mới nhưng tiếp giáp với các tuyến đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20 mét, các yêu cầu về kích thước tối thiểu sẽ có sự điều chỉnh cho phù hợp. Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở gia đình được quy định là 36 mét vuông. Kích thước bề rộng mặt tiền tối thiểu được hạ xuống còn 4 mét và chiều sâu tối thiểu của lô đất cũng là 4 mét. Việc phân loại dựa trên lộ giới đường giúp các khu vực có mật độ xây dựng khác nhau vẫn đảm bảo chất lượng sống và trật tự đô thị.
Ngoài ra, các quy định cũng đề cập đến chiều dài tối đa của một dãy nhà được xây dựng liên kế hoặc riêng lẻ khi cả hai mặt đều tiếp giáp với đường giao thông. Chiều dài này không được vượt quá 60 mét đối với các tuyến đường từ cấp chính khu vực trở xuống. Để đảm bảo khả năng tiếp cận và thoát hiểm, giữa các dãy nhà dài như vậy cần phải bố trí các tuyến đường giao thông nội bộ hoặc ít nhất là các lối đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4 mét, tuân thủ quy định về mạng lưới đường giao thông trong quy hoạch.
Các loại diện tích phổ biến trong xây dựng nhà ở
Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, có nhiều khái niệm khác nhau về diện tích được sử dụng cho các mục đích cụ thể, từ việc xin giấy phép, tính toán chi phí đến xác định quyền sở hữu. Việc phân biệt và hiểu rõ các loại diện tích này là điều cần thiết để tránh nhầm lẫn và đảm bảo tính chính xác trong mọi giao dịch và thủ tục liên quan đến bất động sản. Mỗi loại diện tích có cách đo đạc và ý nghĩa riêng biệt.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Mua Bán Nhà Đất La Gi: Cơ Hội Đầu Tư Vàng
- Khám phá Căn hộ Constrexim – Copac Square Quận 4
- Dự Báo Thời Tiết Hàm Mỹ, Hàm Thuận Nam, Bình Thuận Chuẩn Xác Nhất
- Hướng dẫn tải hình ảnh cờ Việt Nam Full HD, PNG, SVG miễn phí
- Bản Đồ Quy Hoạch Trà Đốc, Bắc Trà My: Tầm Nhìn Phát Triển Đến 2050
Diện tích sàn xây dựng
Diện tích sàn xây dựng là một trong những khái niệm quan trọng nhất, đặc biệt khi liên quan đến việc lập dự toán chi phí và xin giấy phép xây dựng. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:200/BXD, diện tích này được tính toán dựa trên phạm vi không gian của công trình. Diện tích sàn xây dựng của một tầng được tính từ mép ngoài của các bức tường bao quanh tầng đó. Phần diện tích này bao gồm cả các không gian phụ trợ như hành lang, lô gia và ban công, những khu vực tuy không phải là không gian sử dụng chính nhưng vẫn nằm trong tổng thể kết cấu sàn của tầng.
Tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng cộng lại. Con số này phản ánh tổng quy mô về mặt sàn của toàn bộ ngôi nhà. Cách tính này bao gồm cả diện tích của khu vực ban công đua ra bên ngoài và diện tích cầu thang bộ hoặc thang máy tích hợp nối các tầng với nhau. Đây là con số thường được ghi trong giấy phép xây dựng và là cơ sở để các đơn vị thi công tính toán chi phí xây dựng một cách tổng quát nhất.
Diện tích tim tường
Diện tích tim tường là cách đo diện tích căn hộ hoặc công trình dựa vào đường tim của các bức tường. Cách tính này bao gồm toàn bộ diện tích sàn được giới hạn bởi đường tim của tường bao ngôi nhà hoặc tường phân chia giữa các căn hộ liền kề. Bên cạnh đó, diện tích tim tường cũng tính cả diện tích sàn nơi có xây dựng các cột chịu lực hoặc hộp kỹ thuật chạy xuyên tầng.
Khái niệm diện tích tim tường thường được áp dụng rộng rãi trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Nó giúp người mua xác định được chính xác ranh giới và tổng diện tích pháp lý của căn hộ mà mình sở hữu, bao gồm cả phần kết cấu chịu lực và tường ngăn chung với hàng xóm hoặc không gian chung của tòa nhà. Việc tính toán này đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý hoặc tranh chấp liên quan đến diện tích sở hữu giữa các bên.
Diện tích thông thủy
Trái ngược với diện tích tim tường, diện tích thông thủy là diện tích mà người sử dụng có thể sử dụng được trực tiếp. Diện tích này không tính phần diện tích sàn bị chiếm bởi tường bao, tường ngăn chia không gian bên trong, cột chịu lực hoặc các hộp kỹ thuật. Thay vào đó, diện tích thông thủy chỉ bao gồm phần không gian “lọt lòng” của căn hộ hoặc ngôi nhà.
Các khu vực được tính vào diện tích thông thủy bao gồm diện tích sàn của các phòng chức năng (phòng khách, phòng ngủ, bếp), diện tích tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ, diện tích của ban công và logia (phần này có thể tính 100% hoặc tỷ lệ nhất định tùy quy định cụ thể cho từng công trình), và diện tích của sảnh hoặc hành lang bên trong căn hộ (nếu có). Việc xác định diện tích thông thủy đặc biệt quan trọng đối với người mua nhà, vì nó cho biết không gian thực tế có thể bày trí đồ đạc và sinh hoạt, từ đó giúp họ tính toán chi phí hoàn thiện nội thất và đánh giá giá trị sử dụng của tài sản.
Diện tích sàn sử dụng là gì?
Diện tích sàn sử dụng là một khái niệm khác liên quan đến không gian thực tế có thể dùng được trong ngôi nhà. Theo một số hướng dẫn, diện tích sử dụng được xem là tổng của diện tích ở chính và diện tích phần phụ. Đây là toàn bộ những phần diện tích có thể nhìn thấy được và phục vụ cho mục đích sử dụng sinh hoạt của con người.
Diện tích ở chính thường bao gồm tổng diện tích của các phòng chức năng chính trong gia đình như phòng ngủ, phòng ăn, phòng khách, và đôi khi cả phần diện tích nằm dưới cầu thang được bố trí hợp lý để tận dụng không gian. Diện tích phụ là tổng diện tích của các công trình hoặc không gian phụ trợ như nhà kho, ban công, hành lang, lối đi, khu vực nhà vệ sinh, nhà tắm. Thông thường, cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ tính diện tích sàn sử dụng này. Tuy nhiên, các phần diện tích ngoài phạm vi chính của ngôi nhà như giếng trời lớn, sân thượng, hoặc ban công có thể có cách tính khác hoặc không được tính vào diện tích sàn sử dụng chính thức trên giấy phép. Do đó, khi lập dự toán chi phí xây dựng, gia chủ cần đặc biệt lưu ý để tránh bỏ sót hoặc tính toán sai, dẫn đến thất thoát tài chính.
Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng chi tiết
Việc tính toán diện tích xây dựng tổng thể của một công trình là một quy trình phức tạp, không chỉ đơn thuần là cộng tổng diện tích các mặt sàn. Cách tính này thường được áp dụng để lập dự toán kinh phí xây dựng, bao gồm cả các hạng mục phụ trợ như móng, mái, sân, và tầng hầm. Công thức tổng quát để tính diện tích xây dựng thường là:
Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm,…)
Trong đó, cách tính diện tích sàn xây dựng các tầng thường là 100% diện tích nếu có mái che. Tuy nhiên, các phần khác như móng, tầng hầm, sân, và mái lại có tỷ lệ tính diện tích khác nhau tùy thuộc vào loại kết cấu và quy mô.
Đối với phần móng, đây là bộ phận quan trọng chịu lực cho toàn bộ công trình. Diện tích móng thường được tính theo tỷ lệ phần trăm của diện tích sàn tầng trệt. Móng đơn, loại móng phổ biến cho nhà có tải trọng nhẹ, thường được tính khoảng 30% diện tích sàn tầng trệt. Đối với đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép hoặc cọc khoan nhồi, loại móng sử dụng cho công trình lớn hơn hoặc nền đất yếu, tỷ lệ tính diện tích là khoảng 35%. Móng băng, sử dụng cho công trình có tải trọng phân bố đều, được tính với tỷ lệ cao hơn, khoảng 50% diện tích sàn tầng trệt.
Phần tầng hầm có cách tính diện tích riêng biệt do đặc thù về thi công (đào đất, chống vách, chống thấm). Tỷ lệ tính diện tích tầng hầm thường cao hơn 100% diện tích mặt bằng sàn tầng trệt. Tầng hầm có độ sâu dưới 1.5 mét so với cốt đỉnh ram dốc hầm thường tính 150% diện tích. Nếu sâu dưới 1.7 mét, tỷ lệ là 170%. Sâu dưới 2.0 mét, tỷ lệ là 200%. Các tầng hầm sâu hơn 3.0 mét thường có kỹ thuật thi công phức tạp hơn nhiều, nên việc tính toán diện tích và chi phí sẽ dựa trên đặc thù riêng của từng dự án.
Phần sân cũng được tính vào tổng diện tích xây dựng nếu có các hạng mục cố định như cột, đà kiềng, tường rào, và lát gạch nền. Tỷ lệ tính diện tích sân phụ thuộc vào tổng diện tích sân và mức độ hoàn thiện. Sân trên 40m2 có các hạng mục trên tính 50% diện tích. Sân dưới 40m2 có các hạng mục tương tự tính 70% diện tích. Đặc biệt, sân dưới 20m2 nếu có đầy đủ cột, đà kiềng, tường rào, lát gạch nền thì thường được tính 100% diện tích. Việc tính này phản ánh chi phí vật liệu và nhân công cho các hạng mục này.
Phần mái có nhiều loại kết cấu khác nhau, do đó tỷ lệ tính diện tích cũng đa dạng. Mái bê tông cốt thép, loại mái bằng hoặc mái dốc đổ bê tông, thường tính 50% diện tích sàn tầng trên cùng. Nếu mái bê tông này được lát gạch, tỷ lệ có thể tăng lên 60%. Mái bê tông dán ngói, loại mái dốc phổ biến, tính 85% diện tích nghiêng của mái để phản ánh khối lượng công việc lớn hơn. Mái ngói lợp trên hệ vì kèo sắt hoặc gỗ có cấu tạo nhẹ hơn, thường tính 60% diện tích nghiêng của mái. Cuối cùng, mái tôn, loại mái nhẹ nhất và đơn giản nhất về kết cấu, thường chỉ tính 30% diện tích của mái.
Ví dụ minh họa cách tính: Giả sử một lô đất có diện tích 60m2, dự kiến xây dựng ngôi nhà 1 trệt, 1 lầu và đổ mái bê tông.
- Diện tích phần móng (giả sử móng đơn): 30% Diện tích trệt = 30% 60m2 = 18m2
- Diện tích sàn tầng trệt: 60m2
- Diện tích sàn lầu 1: 60m2
- Diện tích mái bê tông: 50% Diện tích trệt = 50% 60m2 = 30m2
Tổng diện tích xây dựng = Diện tích móng + Diện tích sàn trệt + Diện tích sàn lầu 1 + Diện tích mái = 18m2 + 60m2 + 60m2 + 30m2 = 168m2. Con số 168m2 này là cơ sở để nhà thầu lập dự toán chi phí xây dựng cho ngôi nhà.
Diện tích xây dựng và diện tích sàn trên sổ đỏ
Khi nhắc đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hay còn gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng, thông tin về diện tích công trình xây dựng trên đất là một phần không thể thiếu. Trên trang bổ sung của sổ đỏ, thông tin về ngôi nhà sẽ được ghi rõ, bao gồm cả diện tích xây dựng và diện tích sàn.
Diện tích xây dựng được ghi trên sổ đỏ là diện tích chiếm đất của công trình tại mặt bằng tầng trệt, hoặc có thể là diện tích mặt bằng xây dựng của công trình đối với nhà ở một tầng. Con số này thường được ghi bằng số Ả Rập, sử dụng đơn vị mét vuông và được làm tròn đến một chữ số thập phân để đảm bảo tính chính xác. Đây là diện tích “phủ bì” của ngôi nhà trên nền đất.
Diện tích sàn trên sổ đỏ lại thể hiện tổng diện tích sử dụng của công trình qua các tầng. Đối với nhà ở chỉ có một tầng, diện tích sàn được ghi là diện tích mặt bằng sàn xây dựng của tầng đó. Đối với nhà ở nhiều tầng, con số này thể hiện tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của tất cả các tầng cộng lại. Tương tự như diện tích xây dựng, con số này cũng được ghi bằng số Ả Rập, đơn vị mét vuông và làm tròn đến một chữ số thập phân. Hai loại diện tích này trên sổ đỏ là cơ sở pháp lý quan trọng xác định quy mô và quyền sở hữu đối với công trình xây dựng gắn liền với đất.
Tại sao cần nắm rõ các loại diện tích trong xây dựng?
Hiểu rõ các khái niệm và cách tính các loại diện tích trong xây dựng nhà ở mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho chủ đầu tư, người mua bán bất động sản, và cả những người làm việc trong ngành. Kiến thức này giúp đưa ra các quyết định chính xác và hiệu quả trong suốt quá trình liên quan đến tài sản nhà đất.
Đầu tiên và quan trọng nhất, việc nắm vững cách tính diện tích xây dựng và diện tích sàn là cơ sở để lập dự toán kinh phí. Các nhà thầu xây dựng thường báo giá dựa trên đơn giá mỗi mét vuông diện tích xây dựng. Nếu bạn hiểu rõ cách tính này, bạn có thể kiểm tra tính hợp lý của báo giá, dự trù ngân sách chính xác hơn và tránh những khoản phát sinh ngoài ý muốn. Việc hiểu diện tích sàn sử dụng còn giúp bạn hình dung được không gian thực tế có thể bài trí và sử dụng, từ đó tính toán chi phí nội thất và trang thiết bị.
Thứ hai, các quy định về diện tích tối thiểu của lô đất và cách tính diện tích xây dựng là yêu cầu bắt buộc khi xin giấy phép xây dựng. Việc không tuân thủ hoặc tính toán sai có thể dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối, chậm trễ tiến độ hoặc thậm chí là công trình xây dựng không phép, sai phép, gây ra các rủi ro pháp lý và bị xử phạt. Nắm rõ các quy định giúp bạn chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác ngay từ đầu.
Thứ ba, đối với người mua bán căn hộ chung cư, việc phân biệt rõ ràng giữa diện tích tim tường và diện tích thông thủy là cực kỳ quan trọng. Diện tích thông thủy phản ánh không gian sử dụng thực tế, là tiêu chí chính mà người mua quan tâm khi đánh giá sự tiện nghi và giá trị của căn hộ. Hiểu rõ hai cách tính này giúp bạn kiểm tra thông tin trên hợp đồng mua bán, đảm bảo quyền lợi và tránh những tranh chấp tiềm ẩn về diện tích sở hữu.
Cuối cùng, kiến thức về các loại diện tích cũng hỗ trợ đắc lực trong quá trình thiết kế và quy hoạch không gian sống. Hiểu được các giới hạn về diện tích lô đất, tỷ lệ xây dựng cho phép giúp kiến trúc sư và chủ nhà tối ưu hóa thiết kế, đảm bảo công năng sử dụng mà vẫn tuân thủ các quy chuẩn xây dựng.
Các câu hỏi thường gặp về diện tích xây dựng nhà ở
1. Diện tích xây dựng tối thiểu để được cấp phép xây dựng là bao nhiêu?
Diện tích tối thiểu của lô đất để xin phép xây dựng nhà ở phụ thuộc vào lộ giới của tuyến đường tiếp giáp. Đối với đường có lộ giới ≥20m, diện tích tối thiểu là 45m2 (rộng ≥5m, sâu ≥5m). Đối với đường có lộ giới <20m, diện tích tối thiểu là 36m2 (rộng ≥4m, sâu ≥4m).
2. Diện tích sàn xây dựng có giống với diện tích sàn sử dụng không?
Không hoàn toàn giống nhau. Diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn được tính từ mép ngoài tường bao, bao gồm cả ban công, logia. Diện tích sàn sử dụng là phần diện tích có thể sử dụng được trực tiếp, thường không bao gồm diện tích tường chịu lực, cột, hộp kỹ thuật, và có thể có cách tính riêng cho các phần phụ.
3. Diện tích tim tường và diện tích thông thủy khác nhau như thế nào?
Diện tích tim tường được đo từ đường tim của tường bao và tường ngăn chung, bao gồm cả cột và hộp kỹ thuật. Diện tích thông thủy là diện tích “lọt lòng”, không bao gồm tường chịu lực, cột, hộp kỹ thuật, chỉ tính phần không gian có thể sử dụng trực tiếp bên trong.
4. Tại sao diện tích tầng hầm lại có tỷ lệ tính trên 100% khi lập dự toán?
Diện tích tầng hầm được tính tỷ lệ cao hơn 100% (ví dụ 150%, 170%, 200%…) vì chi phí thi công tầng hầm rất lớn và phức tạp, bao gồm các công việc đào đất, chống vách, chống thấm, kết cấu chịu lực cho phần ngầm, tốn kém hơn nhiều so với thi công các tầng nổi thông thường. Tỷ lệ này phản ánh chi phí tương đối của công việc.
5. Diện tích xây dựng trên sổ đỏ được tính như thế nào?
Diện tích xây dựng trên sổ đỏ thường là diện tích mặt bằng chiếm đất của công trình tại tầng trệt, hoặc diện tích mặt bằng xây dựng đối với nhà 1 tầng. Nó phản ánh diện tích “phủ bì” mà ngôi nhà chiếm trên lô đất.
6. Diện tích sàn trên sổ đỏ là gì?
Diện tích sàn trên sổ đỏ là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (đối với nhà nhiều tầng) hoặc diện tích sàn của tầng đó (đối với nhà 1 tầng). Đây là con số thể hiện tổng quy mô sàn của công trình được pháp luật công nhận.
7. Các khu vực như sân, ban công, mái có được tính vào diện tích xây dựng khi lập dự toán không?
Có. Các khu vực này được tính vào tổng diện tích xây dựng khi lập dự toán chi phí, nhưng với tỷ lệ phần trăm khác nhau tùy thuộc vào loại kết cấu, mức độ hoàn thiện và quy mô, do chúng vẫn phát sinh chi phí vật liệu và nhân công.
8. Nắm rõ các loại diện tích có lợi ích gì khi mua nhà chung cư?
Khi mua nhà chung cư, nắm rõ diện tích tim tường và diện tích thông thủy giúp bạn hiểu rõ diện tích pháp lý (tim tường) và diện tích sử dụng thực tế (thông thủy) của căn hộ. Điều này rất quan trọng để đối chiếu với hợp đồng và đánh giá đúng giá trị căn hộ.
Hiểu biết tường tận về các khái niệm diện tích xây dựng nhà ở và các loại diện tích liên quan là hành trang cần thiết cho mọi cá nhân, gia đình khi tham gia vào thị trường bất động sản hoặc có ý định xây dựng tổ ấm. Điều này không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng pháp luật mà còn quản lý tài chính hiệu quả và đảm bảo giá trị tài sản về lâu dài. SummerLand hy vọng những thông tin này hữu ích cho quý vị độc giả.
