Quy định tách thửa đất Hà Nội: Diện tích tối thiểu mới Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Quy định tách thửa đất Hà Nội: Diện tích tối thiểu mới

Từ ngày 7/10/2024, Thành phố Hà Nội áp dụng quy định mới về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất ở trên địa bàn. Theo đó, thửa đất mới hình thành sau khi tách bắt buộc phải có diện tích không nhỏ hơn 50m². Sự điều chỉnh này được ban hành tại Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, mang đến những thay đổi quan trọng mà người dân và các chủ thể liên quan cần nắm rõ.

Nội Dung Bài Viết

Cập nhật quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa đất tại Hà Nội

Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội chính thức có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, thay thế các quy định trước đây về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn Thủ đô. Một trong những điểm đáng chú ý nhất của quyết định này là việc điều chỉnh tăng diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất ở. Thay vì các mức diện tích khác nhau tùy thuộc vào khu vực như quy định cũ, mức diện tích tối thiểu mới được ấn định đồng nhất là 50m² cho tất cả các thửa đất ở khi thực hiện thủ tục phân tách.

Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ góp phần vào công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan không theo quy hoạch, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu dân cư. Nắm vững quy định này là điều cần thiết cho bất kỳ ai có ý định thực hiện các giao dịch liên quan đến chia tách quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.

Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung cho việc tách thửa đất

Việc phân chia quyền sử dụng đất, hay còn gọi là tách thửa, là một quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền này phải được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật nhằm đảm bảo công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cơ sở pháp lý quan trọng nhất hiện nay cho việc tách thửa chính là Luật Đất đai 2024.

Các nguyên tắc cơ bản từ Luật Đất đai 2024

Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các nguyên tắc và điều kiện bắt buộc khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Đầu tiên và quan trọng nhất, thửa đất được yêu cầu tách thửa phải có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, thửa đất cần phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Một điều kiện then chốt khác là thửa đất phải không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định của tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, Luật cũng mở ra trường hợp ngoại lệ: nếu đất có tranh chấp nhưng phạm vi và ranh giới tranh chấp được xác định rõ ràng, thì phần diện tích không tranh chấp của thửa đất đó vẫn có thể được phép thực hiện thủ tục tách thửa.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Nguyên tắc cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là việc tách thửa phải đảm bảo thửa đất mới hình thành có lối đi tiếp cận với đường giao thông công cộng hiện hữu một cách hợp lý. Đồng thời, việc tách thửa cũng cần đảm bảo các nhu cầu thiết yếu khác như cấp nước, thoát nước. Luật Đất đai 2024 cũng quy định thêm: trường hợp người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có kết hợp đất ở để làm lối đi chung khi tách thửa thì phần diện tích này không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phân chia đất đai có lối đi chung giữa các thửa đất liền kề.

Phân loại khu vực trên địa bàn Hà Nội ảnh hưởng đến tách thửa

Việc xác định diện tích tối thiểu cho phép tách thửa đối với một số loại đất, đặc biệt là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, vẫn còn dựa vào phân loại xã/huyện trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND tiếp tục duy trì cách phân loại này làm căn cứ áp dụng.

Khu vực miền núi và trung du

Tại các huyện Ba Vì, Mỹ Đức, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thị xã Sơn Tây và huyện Thạch Thất, việc phân loại xã/huyện thành các vùng miền núi, trung du và đồng bằng được áp dụng để xác định một số điều kiện cụ thể liên quan đến đất đai. Chẳng hạn, tại huyện Ba Vì, các xã Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài được xếp vào vùng miền núi; các xã Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại thuộc vùng trung du.

Tương tự, huyện Mỹ Đức có xã An Phú là vùng miền núi; huyện Quốc Oai có Phú Mãn, Đông Xuân là vùng miền núi và Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát là vùng trung du. Huyện Sóc Sơn phân loại Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ là vùng trung du. Thị xã Sơn Tây có các xã Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn thuộc vùng trung du. Cuối cùng, huyện Thạch Thất xác định Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân là vùng miền núi và Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên là vùng trung du.

Khu vực đồng bằng

Các xã/phường/thị trấn còn lại của các huyện Ba Vì, Mỹ Đức, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thị xã Sơn Tây, Thạch Thất được xếp vào vùng đồng bằng. Đặc biệt, tất cả các xã thuộc các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, và Ứng Hòa đều được xác định là thuộc vùng đồng bằng theo quy định mới của Thành phố Hà Nội. Việc phân loại này là căn cứ quan trọng để áp dụng các quy định chi tiết về diện tích tối thiểu và các điều kiện khác khi thực hiện thủ tục tách thửa đối với một số loại đất cụ thể.

Chi tiết diện tích tối thiểu tách thửa theo loại đất tại Hà Nội

Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND đưa ra các quy định chi tiết về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa áp dụng cho từng loại đất cụ thể trên địa bàn Thành phố Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 7/10/2024. Việc phân loại này giúp người dân dễ dàng xác định được thửa đất của mình có đủ điều kiện để thực hiện thủ tục phân tách hay không.

Đối với đất ở

Đối với đất ở, quy định mới thống nhất áp dụng một mức diện tích tối thiểu cho phép tách thửa. Thửa đất ở sau khi được phân tách phải có diện tích không nhỏ hơn 50m². Quy định này áp dụng cho tất cả các khu vực trên địa bàn Thành phố Hà Nội, bất kể đó là khu vực nội thành, ngoại thành hay các vùng được phân loại theo quy định của Quyết định số 61. Điều kiện này phải được đảm bảo đồng thời với các nguyên tắc và điều kiện chung về tách thửa đã được nêu tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Việc tuân thủ mức diện tích tối thiểu 50m² là yêu cầu bắt buộc để hồ sơ tách thửa đất ở được xem xét và giải quyết.

Đối với đất phi nông nghiệp (không phải đất ở)

Ngoài đất ở, Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND cũng quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất phi nông nghiệp khác không phải là đất ở. Điều này bao gồm các loại đất như đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất quốc phòng, an ninh, đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với loại đất này, việc tách thửa cũng phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện chung được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng cụ thể của loại đất phi nông nghiệp đó và các quy định chi tiết được ban hành kèm theo Quyết định 61 hoặc các văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên quan. Việc tra cứu và áp dụng đúng quy định cho từng loại đất phi nông nghiệp là rất quan trọng.

Đối với đất nông nghiệp trong và ngoài khu dân cư

Đối với đất nông nghiệp, quy định tách thửa có sự phân biệt rõ ràng tùy thuộc vào vị trí của thửa đất so với ranh giới khu dân cư hiện hữu. Trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm trong ranh giới của khu dân cư hiện có, việc tách thửa đối với loại đất này sẽ phải tuân thủ các điều kiện tương tự như đối với tách thửa đất ở. Điều này có nghĩa là, thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư sau khi tách cũng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định về tách thửa đất ở, bao gồm cả diện tích tối thiểu theo quy định mới.

Ngược lại, trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm ngoài ranh giới khu dân cư, quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa sẽ khác biệt. Thửa đất nông nghiệp sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu phù hợp với loại đất nông nghiệp đang được sử dụng (ví dụ: đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản…). Mức diện tích tối thiểu này được quy định cụ thể cho từng loại đất nông nghiệp theo các văn bản hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các quy định chi tiết khác của Thành phố.

Quy định về lối đi và thửa đất hỗn hợp khi tách thửa

Ngoài quy định về diện tích tối thiểu, Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND và Luật Đất đai 2024 còn đề cập đến các trường hợp đặc biệt khi thực hiện thủ tục tách thửa đất tại Hà Nội, đó là việc tạo lập lối đi chung và xử lý các thửa đất có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Yêu cầu đối với lối đi được tạo lập

Trong trường hợp người sử dụng đất muốn phân tách thửa đất ở hoặc thửa đất có kết hợp đất ở và các loại đất khác, đồng thời dành một phần diện tích của thửa đất gốc để tạo lập lối đi chung phục vụ các thửa đất mới hình thành, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện bổ sung. Bên cạnh việc tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện chung tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, lối đi được tạo lập phải có chiều rộng mặt cắt ngang đảm bảo yêu cầu tiếp cận.

Cụ thể, đối với các phường và thị trấn trên địa bàn Thành phố Hà Nội, chiều rộng mặt cắt ngang của lối đi chung phải từ 3,5m trở lên. Đối với các xã còn lại (ngoại trừ phường, thị trấn), chiều rộng mặt cắt ngang của lối đi chung phải từ 4m trở lên. Đồng thời, thửa đất mới hình thành (phần diện tích còn lại sau khi trừ đi diện tích lối đi) phải đảm bảo đủ các điều kiện của loại đất được tách trong thửa đất đó, bao gồm cả diện tích tối thiểu theo quy định. Quy định này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và giao thông thuận lợi cho các thửa đất được phân tách.

Xử lý thửa đất có nhiều loại đất

Trên thực tế, có không ít thửa đất có mục đích sử dụng hỗn hợp, tức là trong cùng một thửa đất tồn tại nhiều loại đất khác nhau (ví dụ: vừa có đất ở, vừa có đất vườn, hoặc vừa có đất thương mại dịch vụ…). Khi thực hiện thủ tục tách thửa đối với loại thửa đất này, quy định yêu cầu việc phân tách phải đáp ứng đồng thời các điều kiện áp dụng cho từng loại đất có trong thửa đất gốc.

Điều này có nghĩa là, nếu một thửa đất hỗn hợp được tách thành các thửa mới có mục đích sử dụng riêng biệt (ví dụ: một thửa chỉ còn đất ở, một thửa chỉ còn đất vườn), thì mỗi thửa mới đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích tối thiểu và các điều kiện khác được quy định cho loại đất tương ứng (đất ở, đất nông nghiệp, v.v.) theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND và các quy định pháp luật khác có liên quan. Sự phức tạp của loại hình đất này đòi hỏi người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ lưỡng hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo tuân thủ đúng quy định khi thực hiện thủ tục phân tách.

Quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa đất tại Hà Nội từ ngày 7/10/2024 là một điểm cập nhật quan trọng trong quản lý đất đai. Việc nắm rõ diện tích tối thiểu 50m² cho đất ở cùng các quy định chi tiết cho từng loại đất khác và các điều kiện kèm theo sẽ giúp người dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai một cách thuận lợi và đúng pháp luật. SummerLand hy vọng những thông tin này hữu ích cho quý độc giả.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

1. Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Hà Nội theo quy định mới nhất là bao nhiêu?
Theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn Hà Nội từ ngày 7/10/2024 là 50m².

2. Khi nào quy định về diện tích tối thiểu 50m² khi tách thửa đất ở tại Hà Nội bắt đầu có hiệu lực?
Quy định này bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 7 tháng 10 năm 2024.

3. Quy định tách thửa đất mới áp dụng cho những loại đất nào trên địa bàn Hà Nội?
Quy định mới áp dụng cho việc tách thửa đất ở, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) và đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, với các điều kiện và diện tích tối thiểu khác nhau tùy loại đất và vị trí.

4. Cần những điều kiện chung nào để một thửa đất được phép tách thửa theo Luật Đất đai 2024?
Các điều kiện chung bao gồm: thửa đất đã có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp (hoặc xác định rõ phần không tranh chấp), không bị kê biên/áp dụng biện pháp khẩn cấp, và đảm bảo có lối đi, kết nối hạ tầng thiết yếu.

5. Diện tích tối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp tại Hà Nội được quy định như thế nào?
Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, diện tích tối thiểu khi tách thửa phụ thuộc vào mục đích sử dụng cụ thể của loại đất đó và các quy định chi tiết trong Quyết định 61/2024/QĐ-UBND hoặc văn bản pháp luật chuyên ngành liên quan.

6. Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư tại Hà Nội khi tách thửa có phải tuân theo quy định của đất ở không?
Đúng vậy, trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm trong ranh giới khu dân cư, việc tách thửa phải tuân thủ các điều kiện tương tự như tách thửa đất ở.

7. Nếu một thửa đất có nhiều loại đất (đất ở, đất vườn…) thì xử lý thế nào khi tách thửa?
Khi tách thửa đất có nhiều loại đất, mỗi thửa đất mới hình thành (nếu tách riêng biệt từng loại đất) phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về diện tích tối thiểu và các điều kiện khác được quy định cho loại đất tương ứng.

8. Chiều rộng tối thiểu của lối đi chung được tạo lập khi tách thửa đất ở tại Hà Nội là bao nhiêu?
Lối đi chung phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại.

9. Quyết định nào của UBND Hà Nội quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất này?
Quy định này được ban hành tại Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.

10. Việc phân loại xã/huyện ảnh hưởng như thế nào đến quy định tách thửa đất tại Hà Nội?
Việc phân loại xã/huyện thành vùng miền núi, trung du, đồng bằng là căn cứ để áp dụng một số điều kiện chi tiết liên quan đến tách thửa, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc các trường hợp đặc thù khác.