Quy định pháp luật về sở hữu tầng hầm chung cư Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Quy định pháp luật về sở hữu tầng hầm chung cư

Vấn đề sở hữu tầng hầm chung cư luôn là điểm nóng gây tranh cãi giữa cư dân và chủ đầu tư. Khi mua căn hộ, nhiều người băn khoăn không biết tầng hầm là tài sản chung của tòa nhà hay thuộc về chủ đầu tư. Bài viết này của SummerLand sẽ làm rõ vấn đề này dựa trên quy định pháp luật Việt Nam.

Nội Dung Bài Viết

Tầng hầm chung cư theo Luật Nhà ở 2005

Tại thời điểm nhiều dự án chung cư cũ được phê duyệt, như trường hợp được đề cập (năm 2008), Luật Nhà ở năm 2005 là cơ sở pháp lý chính điều chỉnh các vấn đề liên quan đến nhà ở, bao gồm cả việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Theo quy định tại Điều 70 của Luật này, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư được xác định rõ ràng, đặc biệt là về phân định tài sản chung và tài sản riêng.

Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể tại Khoản 3 Điều 70, đã liệt kê chi tiết những phần được coi là sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ. Danh mục này bao gồm không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung như khung, cột, tường chịu lực, sàn, mái, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống cấp điện, nước, và đáng chú ý là có nhắc đến nơi để xe.

Điểm b Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định phần sở hữu chung bao gồm: “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, tầng hầm để xe (được xem là “nơi để xe”) được xác định là tài sản chung của tòa nhà chung cư. Điều này có nghĩa là mọi chủ sở hữu căn hộ đều có quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích này, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định khác được ghi nhận rõ ràng và hợp pháp tại thời điểm phê duyệt dự án và ký kết hợp đồng mua bán.

Việc phân bổ diện tích tầng hầm vào giá bán căn hộ tại thời điểm đó cũng là một thực tế phổ biến, phản ánh việc người mua căn hộ cũng đang đóng góp chi phí cho phần tài sản chung này. Do đó, việc sở hữu tầng hầm tại các chung cư được xây dựng và phê duyệt theo Luật Nhà ở 2005 thường nghiêng về phía quyền sở hữu chung của cư dân.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Nghị định 71/2010 và vấn đề sở hữu tầng hầm

Sau khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 8 tháng 8 năm 2010. Nghị định này đã làm rõ thêm nhiều khía cạnh trong quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP, tại Điều 49 Khoản 2 Điểm c có quy định về việc phân định phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư. Cụ thể, điểm này nêu rằng: “Các phần diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật không thuộc sở hữu chung, được chủ đầu tư xây dựng để bán, cho thuê”.

Một số chủ đầu tư đã dựa vào quy định này để lập luận rằng tầng hầm để xe là phần diện tích “khác” không thuộc sở hữu chung và do đó là tài sản riêng của họ, được xây dựng để kinh doanh (bán hoặc cho thuê chỗ đậu xe). Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này cần phải xem xét kỹ lưỡng bối cảnh pháp lý và thời điểm phê duyệt dự án.

Quan trọng là Nghị định 71/2010/NĐ-CP được ban hành sau Luật Nhà ở 2005 và không thể thay đổi hồi tố bản chất pháp lý của các dự án đã được phê duyệt và triển khai theo Luật Nhà ở 2005. Nếu một dự án chung cư được phê duyệt trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực, thì việc xác định sở hữu tầng hầm phải tuân theo Luật Nhà ở 2005 và các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó.

Thêm vào đó, ngay cả dưới các quy định pháp luật về nhà ở sau này (như Luật Nhà ở 2014), việc sở hữu tầng hầm có thể là tài sản chung hoặc tài sản riêng tùy thuộc vào hồ sơ dự án được duyệt, giấy phép xây dựng và đặc biệt là hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, nếu trong hồ sơ dự án được duyệt theo Luật Nhà ở 2005, tầng hầm được xác định là tài sản chung, thì việc áp dụng quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP để đòi lại là không có căn cứ pháp lý vững chắc.

Giải đáp trường hợp cụ thể về quyền sở hữu tầng hầm

Quay trở lại trường hợp cụ thể được nêu trong bài viết gốc, dự án chung cư được đề cập đã được lập và phê duyệt vào năm 2008. Tại thời điểm đó, Luật Nhà ở năm 2005 đang có hiệu lực thi hành. Như đã phân tích ở trên, theo Luật Nhà ở năm 2005, nơi để xe (bao gồm cả tầng hầm để xe) được quy định rõ ràng là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ.

Do đó, việc chủ đầu tư áp dụng Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (ban hành năm 2010) để làm căn cứ đòi lại tầng hầm để xe và cho rằng đó là tài sản riêng là không phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật về thời gian. Pháp luật thường không có hiệu lực hồi tố, đặc biệt là đối với các quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp dưới quy định của pháp luật tại thời điểm giao dịch hoặc phê duyệt dự án.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, tại thời điểm dự án được phê duyệt và cư dân mua căn hộ, tầng hầm để xe mặc nhiên được xác định là tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác rõ ràng trong hợp đồng mua bán và phù hợp với hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Việc hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận riêng về diện tích này càng củng cố thêm việc áp dụng quy định chung của Luật Nhà ở 2005, tức là tầng hầm là tài sản chung.

Lời khuyên từ Bộ Xây dựng trong trường hợp này là rất chính xác. Việc đối chiếu quy định của Luật Nhà ở năm 2005 với trường hợp cụ thể là cần thiết. Nếu chủ đầu tư vẫn cố tình đòi quyền sở hữu tầng hầm, cư dân có quyền yêu cầu làm rõ và bảo vệ quyền lợi của mình dựa trên cơ sở pháp lý tại thời điểm mua bán và phê duyệt dự án. Trong những tình huống phức tạp hoặc khi cần can thiệp của cơ quan nhà nước, việc liên hệ với Sở Xây dựng địa phương (như Sở Xây dựng TP. Hà Nội trong trường hợp này) là cách để nhận được hướng dẫn và giải quyết tranh chấp theo đúng thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

Q: Tầng hầm chung cư hiện nay (theo Luật Nhà ở 2014) có phải luôn là tài sản chung không?

A: Theo Luật Nhà ở 2014, việc sở hữu tầng hầm có thể là tài sản chung hoặc tài sản riêng tùy thuộc vào quyết định chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt và được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Nếu hồ sơ dự án và hợp đồng quy định tầng hầm để xe là tài sản riêng của chủ đầu tư để kinh doanh, thì quyền sở hữu thuộc về chủ đầu tư. Ngược lại, nếu không quy định là tài sản riêng hoặc được quy định là tài sản chung, thì đó là sở hữu chung của cư dân.

Q: Vai trò của hợp đồng mua bán căn hộ trong việc xác định sở hữu tầng hầm là gì?

A: Hợp đồng mua bán căn hộ đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, bao gồm cả việc phân định tài sản chung và tài sản riêng. Các thỏa thuận trong hợp đồng, nếu không trái với quy định pháp luật tại thời điểm ký kết, sẽ là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm. Việc hợp đồng không ghi nhận rõ có thể dẫn đến việc áp dụng quy định chung của pháp luật tại thời điểm đó.

Q: Nếu hợp đồng không rõ ràng về quyền sở hữu tầng hầm thì xử lý thế nào?

A: Khi hợp đồng không rõ ràng hoặc mâu thuẫn, việc xác định quyền sở hữu tầng hầm chung cư sẽ dựa vào hồ sơ dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm đầu tư xây dựng. Nếu hồ sơ dự án xác định tầng hầm là tài sản chung, thì đó là sở hữu chung của cư dân. Trong trường hợp có tranh chấp, các bên có thể yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) hướng dẫn hoặc giải quyết theo thẩm quyền.

Q: Cư dân có nghĩa vụ gì đối với tầng hầm là tài sản chung?

A: Khi tầng hầm để xe là tài sản chung, các chủ sở hữu căn hộ có quyền cùng sử dụng và có nghĩa vụ cùng đóng góp chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích này. Chi phí này thường được bao gồm trong phí quản lý chung cư hoặc một khoản phí riêng cho dịch vụ trông giữ xe, nhưng bản chất quyền sở hữu và nghĩa vụ bảo trì thuộc về tập thể cư dân.

Hiểu rõ về quyền sở hữu tầng hầm chung cư là rất quan trọng đối với mọi cư dân. Dù luật pháp có những điều chỉnh theo thời gian, nguyên tắc áp dụng quy định tại thời điểm phê duyệt dự án và nội dung hợp đồng là nền tảng. Hy vọng bài viết này của SummerLand đã cung cấp cái nhìn rõ ràng hơn về vấn đề này, giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.