Những lưu ý khi lập hợp đồng ủy quyền bán nhà đất Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Những lưu ý khi lập hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Giao dịch mua bán nhà đất là một quá trình phức tạp, đôi khi chủ sở hữu không thể trực tiếp tham gia vào mọi thủ tục. Lúc này, việc lập hợp đồng ủy quyền bán nhà đất trở thành một giải pháp pháp lý hữu ích, giúp công việc được thực hiện nhanh chóng và thuận tiện hơn. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và tránh những rủi ro không đáng có, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định khi soạn thảo và thực hiện hợp đồng ủy quyền là vô cùng quan trọng.

Nội Dung Bài Viết

Bản chất và vai trò của hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, cụ thể tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định cụ thể.

Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng ủy quyền bán nhà đất cho phép chủ sở hữu (bên ủy quyền) chỉ định một người khác (bên được ủy quyền) thay mặt mình thực hiện các công việc liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mục đích chính là tạo sự linh hoạt, đặc biệt khi chủ sở hữu ở xa, bận rộn hoặc vì các lý do khách quan khác không thể trực tiếp giao dịch.

Phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có thể rất rộng hoặc hẹp tùy theo thỏa thuận. Nó có thể bao gồm việc tìm kiếm khách hàng, đàm phán giá, nhận tiền đặt cọc, ký kết hợp đồng chuyển nhượng (theo ủy quyền), thực hiện các thủ tục hành chính liên quan như nộp thuế, sang tên sổ đỏ/sổ hồng. Vai trò của hợp đồng này là tạo cơ sở pháp lý cho bên được ủy quyền hành động thay mặt và nhân danh bên ủy quyền trước pháp luật và bên thứ ba.

.png)

Bên ủy quyền có quyền kiểm tra, giám sát việc thực hiện ủy quyền của bên được ủy quyền và có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ cần thiết liên quan đến tài sản và giao dịch. Ngược lại, bên được ủy quyền phải thực hiện công việc trong phạm vi được giao, báo cáo kết quả và chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước bên ủy quyền và pháp luật.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Những lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Để hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có giá trị pháp lý cao nhất và hạn chế tối đa tranh chấp, các bên cần đặc biệt chú ý đến các yếu tố cốt lõi khi soạn thảo và ký kết hợp đồng.

Xác định rõ thông tin các bên và tài sản

Việc kê khai đầy đủ và chính xác thông tin của cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền là bước đầu tiên và quan trọng. Thông tin cá nhân bao gồm họ tên đầy đủ, ngày sinh, số Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân, địa chỉ thường trú. Bên ủy quyền cần cung cấp các giấy tờ tùy thân còn hiệu lực và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Ngoài ra, cần xác định rõ tình trạng hôn nhân của người ủy quyền (độc thân, đã kết hôn) để đảm bảo quyền đồng ý của vợ/chồng (nếu tài sản là tài sản chung).

Thông tin về tài sản cần chuyển nhượng phải được mô tả chi tiết, bao gồm địa chỉ, số tờ bản đồ, số thửa đất, diện tích, các thông tin liên quan đến nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng Giấy chứng nhận. Việc xác định rõ ràng giúp tránh nhầm lẫn và xác định chính xác đối tượng của việc ủy quyền. Bên ủy quyền nên lựa chọn người mình hoàn toàn tin tưởng để thực hiện việc quan trọng này.

Phạm vi và nội dung ủy quyền chi tiết

Đây là phần quan trọng nhất của hợp đồng ủy quyền bán nhà đất, quyết định giới hạn quyền hành của bên được ủy quyền. Nội dung cần nêu rõ các công việc cụ thể mà bên được ủy quyền được phép thực hiện, ví dụ như: tìm kiếm khách hàng, đàm phán và thỏa thuận giá cả, ký kết hợp đồng đặt cọc, ký kết hợp đồng chuyển nhượng (theo ủy quyền), nhận tiền chuyển nhượng, nộp các loại thuế, phí liên quan (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ), thực hiện các thủ tục đăng bộ, sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Phạm vi ủy quyền cần được ghi rõ ràng, chi tiết, tránh các thuật ngữ chung chung có thể gây hiểu lầm hoặc lạm quyền. Ví dụ, nếu muốn giới hạn giá bán tối thiểu, cần ghi rõ mức giá này. Nếu chỉ ủy quyền cho việc tìm kiếm khách hàng và đàm phán, cần ghi rõ bên được ủy quyền không có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng cuối cùng.

Quy định về thời hạn và chấm dứt hợp đồng

Thời hạn hiệu lực của hợp đồng ủy quyền bán nhà đất do các bên tự thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn và pháp luật cũng không có quy định khác, thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền cũng cần được các bên hiểu rõ. Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Nếu là ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có). Bên được ủy quyền muốn chấm dứt phải bồi thường thiệt hại nếu có thù lao, hoặc báo trước một thời gian hợp lý nếu không có thù lao. Quan trọng là bên ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc chấm dứt này; nếu không, giao dịch do bên được ủy quyền thực hiện với người thứ ba vẫn có thể có hiệu lực nếu người thứ ba không biết hoặc không buộc phải biết về việc chấm dứt.

Thỏa thuận về thù lao và chi phí

Trong hợp đồng ủy quyền bán nhà đất, việc có thù lao hay không là do sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu có, mức thù lao và phương thức thanh toán cần được ghi rõ. Ngoài thù lao, các chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện ủy quyền (ví dụ: chi phí đi lại, công chứng, nộp hồ sơ…) cũng cần được xác định rõ bên nào sẽ chịu trách nhiệm thanh toán. Việc minh bạch hóa các khoản này giúp tránh mâu thuẫn về tài chính sau này.

Sự cần thiết của việc công chứng, chứng thực

Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc mọi loại hợp đồng ủy quyền đều phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng đối với hợp đồng ủy quyền bán nhà đất, việc này là cực kỳ cần thiết và được khuyến khích mạnh mẽ. Việc công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền (Phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường) sẽ xác nhận tính xác thực của chữ ký, năng lực hành vi dân sự của các bên, và nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Điều này tạo cơ sở pháp lý vững chắc, giảm thiểu rủi ro bị giả mạo hoặc tranh chấp về hiệu lực hợp đồng, đặc biệt khi giao dịch bất động sản có giá trị lớn và thủ tục phức tạp. Công chứng viên sẽ kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ và đảm bảo các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.

Lợi ích khi sử dụng hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Sử dụng hợp đồng ủy quyền bán nhà đất mang lại nhiều lợi ích đáng kể cho các bên liên quan. Lợi ích rõ ràng nhất là tiết kiệm thời gian và công sức. Chủ sở hữu không cần phải có mặt trực tiếp tại địa phương để thực hiện các thủ tục phức tạp, từ tìm kiếm khách hàng, đàm phán đến hoàn tất thủ tục pháp lý tại cơ quan nhà nước.

Hợp đồng này đặc biệt hữu ích cho những người đang sinh sống hoặc làm việc ở xa, thậm chí ở nước ngoài. Họ có thể ủy quyền cho người thân hoặc người đại diện tin cậy tại địa phương để xử lý công việc.

Ngoài ra, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người, việc ủy quyền cho một hoặc một vài người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch cũng giúp đơn giản hóa quy trình, tránh việc tất cả các đồng sở hữu đều phải cùng có mặt và ký kết.

Những rủi ro tiềm ẩn và cách phòng tránh

Bên cạnh những lợi ích, hợp đồng ủy quyền bán nhà đất cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà các bên cần lưu ý. Rủi ro lớn nhất là việc bên được ủy quyền có thể lạm dụng hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền để gây thiệt hại cho bên ủy quyền. Điều này có thể xảy ra nếu hợp đồng không rõ ràng hoặc bên ủy quyền không lựa chọn đúng người tin cậy.

Để phòng tránh, bên ủy quyền cần hết sức cẩn trọng trong việc lựa chọn người nhận ủy quyền, tốt nhất là người thân hoặc người có mối quan hệ tin cậy cao. Nội dung hợp đồng ủy quyền phải được soạn thảo thật chi tiết, giới hạn rõ quyền và nghĩa vụ, phạm vi và mục đích của việc ủy quyền.

Việc công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền là biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả, giúp xác định tính pháp lý và sự tự nguyện của các bên. Bên ủy quyền cũng nên duy trì liên lạc thường xuyên với bên được ủy quyền để nắm bắt tiến độ và tình hình xử lý công việc. Trong trường hợp phát hiện dấu hiệu bất thường hoặc không còn tin tưởng, bên ủy quyền cần cân nhắc việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật và thông báo kịp thời cho các bên liên quan.

Nghĩa vụ thuế liên quan đến ủy quyền bán nhà đất

Về nghĩa vụ tài chính, cụ thể là nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản thông qua ủy quyền, theo quy định hiện hành (Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC), người có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN là người ủy quyền, tức là chủ sở hữu tài sản.

Điều này áp dụng ngay cả khi cá nhân được ủy quyền là người trực tiếp thực hiện các thủ tục bán tài sản và nhận tiền. Người nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là cá nhân có quyền sở hữu bất động sản đó theo quy định của pháp luật.

Mức thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 2% tính trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng được xác định dựa trên giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng nếu giá trên hợp đồng thấp hơn. Đối với nhà gắn liền với đất, giá trị nhà được xác định riêng theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành. Dù các bên có thể thỏa thuận về việc ai sẽ nộp khoản thuế này trong giao dịch mua bán thực tế, nhưng về mặt pháp lý, người ủy quyền vẫn là người chịu trách nhiệm chính trước cơ quan thuế.

Các câu hỏi thường gặp về hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có thể bị chấm dứt trước thời hạn không?
Có. Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền và bên được ủy quyền đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, tuân thủ các quy định về báo trước và bồi thường thiệt hại (nếu có thù lao).
Nếu người được ủy quyền hành động vượt quá phạm vi ghi trong hợp đồng thì sao?
Các giao dịch do người được ủy quyền thực hiện vượt quá phạm vi ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật đối với người ủy quyền, trừ trường hợp người ủy quyền đồng ý. Người được ủy quyền có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền gây ra.
Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất có còn hiệu lực khi người ủy quyền qua đời không?
Theo Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi cá nhân ủy quyền hoặc cá nhân được ủy quyền chết.
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền bán nhà đất không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc mọi trường hợp ủy quyền bán nhà đất phải công chứng. Tuy nhiên, việc công chứng hoặc chứng thực là rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý, phòng ngừa rủi ro tranh chấp và tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành chính sau này, đặc biệt khi giao dịch chuyển nhượng cuối cùng sẽ cần công chứng.

Tóm lại, hợp đồng ủy quyền bán nhà đất là một công cụ pháp lý hữu ích giúp các giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi hơn trong nhiều trường hợp. Tuy nhiên, việc soạn thảo và thực hiện hợp đồng này đòi hỏi sự cẩn trọng, rõ ràng để tránh những rủi ro không đáng có. Hiểu đúng và đủ về các quy định liên quan sẽ giúp bạn bảo vệ tối đa quyền lợi của mình. Tại SummerLand, chúng tôi luôn mong muốn cung cấp những thông tin hữu ích nhất về mọi khía cạnh của cuộc sống, bao gồm cả những vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến nhà đất.