Thực tế hiện nay, việc mua bán nhà đất bằng giấy tay, tức là các thỏa thuận chuyển nhượng không qua công chứng hoặc chứng thực, vẫn diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Điều này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi lớn về giá trị pháp lý của những giao dịch này. Liệu một mảnh đất, một căn nhà được mua bán chỉ bằng văn bản viết tay có được pháp luật công nhận và bảo vệ?
Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay theo quy định hiện hành
Theo các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam, việc mua bán nhà đất (bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở) là một giao dịch dân sự quan trọng, bắt buộc phải tuân thủ các hình thức nhất định để có đầy đủ giá trị pháp lý. Cụ thể, từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực quy định rõ ràng về vấn đề này.
Quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực trong giao dịch nhà đất
Khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 quy định rằng, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, các bên bắt buộc phải lập hợp đồng và hợp đồng đó phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã (đối với một số trường hợp nhất định theo luật định). Mục đích của việc công chứng, chứng thực là để đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia và phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Một hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập bằng văn bản nhưng không thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu bắt buộc của pháp luật sẽ bị coi là vô hiệu, tức là không có hiệu lực pháp luật.
Ngoại lệ cho phép Tòa án công nhận hợp đồng mua bán giấy tay
Tuy nhiên, pháp luật dân sự cũng có quy định mở trong một số trường hợp. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực vẫn có thể được công nhận hiệu lực. Điều kiện đặt ra là một bên hoặc các bên trong giao dịch đó đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của mình. Khi đáp ứng điều kiện này, theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thẩm quyền có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực lại. Ví dụ về việc thực hiện “ít nhất hai phần ba nghĩa vụ” có thể là người mua đã thanh toán phần lớn số tiền, hoặc người bán đã bàn giao một phần đáng kể quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Mặc dù có ngoại lệ này, việc yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng giấy tay thường kéo dài, phức tạp và tốn kém, không phải là giải pháp đơn giản hay đảm bảo thành công.
Giải quyết các giao dịch mua bán nhà đất giấy tay trước ngày 01/07/2014
Đối với các giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay được xác lập trong quá khứ, cụ thể là trước ngày 01/7/2014 khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, pháp luật có những quy định riêng để xử lý nhằm từng bước hợp pháp hóa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng) cho người dân.
Căn cứ theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), có hai trường hợp chính mà người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định dựa trên các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng, chứng thực trước ngày 01/7/2014 có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà không bắt buộc phải làm lại thủ tục chuyển nhượng theo quy định hiện hành.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Khám Phá Quy Mô Dự Án Vinhomes Thăng Long
- Tải Trò Chơi Đặt Boom It 7 Full Việt Hóa Miễn Phí
- Thông tin tổng quan Dự án The Viva City Đồng Nai
- Khám Phá Khu Đô Thị Đông Tăng Long Quận 9 Hoàn Chỉnh
- Quy Hoạch Sử Dụng Đất Xã Bạch Đằng Tân Uyên Bình Dương
Trường hợp thứ nhất là sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008. Trường hợp thứ hai là sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong những trường hợp này, cơ quan nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ không được yêu cầu người dân nộp lại hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành. Việc này tạo điều kiện cho các giao dịch giấy tay diễn ra trong quá khứ được xem xét và cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện khác về đất đai (như sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính).
Rủi ro và câu hỏi thường gặp khi mua bán nhà đất bằng giấy tay
Mặc dù pháp luật có những ngoại lệ nhất định, nhưng về cơ bản, việc mua bán nhà đất bằng giấy tay ẩn chứa vô vàn rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả người mua và người bán.
Rủi ro tiềm ẩn khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay
Rủi ro lớn nhất đối với người mua là khả năng mất trắng tài sản đã bỏ ra. Vì hợp đồng giấy tay không được công chứng, chứng thực, nó không có giá trị chứng minh quyền sở hữu hợp pháp trước pháp luật và bên thứ ba. Người bán có thể dễ dàng lật lọng, từ chối bàn giao tài sản hoặc thậm chí bán lại cho người khác một cách hợp pháp nếu họ có đầy đủ giấy tờ gốc. Khi xảy ra tranh chấp, việc giải quyết tại Tòa án sẽ vô cùng khó khăn do tính chất không chính thống của hợp đồng. Hơn nữa, dựa trên hợp đồng giấy tay, người mua gần như không thể thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (làm sổ đỏ hoặc sổ hồng), dẫn đến việc không được nhà nước công nhận là chủ sở hữu hợp pháp và gặp trở ngại lớn khi muốn thực hiện các quyền của mình đối với đất đai như chuyển nhượng, thế chấp, xây dựng… Ngoài ra, còn tiềm ẩn rủi ro về nguồn gốc đất (đất bị quy hoạch, đang có tranh chấp, thuộc diện giải tỏa) hoặc người bán không phải là chủ sở hữu thực sự của tài sản.
Các câu hỏi thường gặp về mua bán nhà đất bằng giấy tay
Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay có làm sổ đỏ được không?
Thông thường là không thể làm sổ đỏ trực tiếp chỉ với hợp đồng giấy tay theo quy định hiện hành. Chỉ những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay được xác lập trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung) mới có thể xem xét làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà không cần công chứng lại hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, nếu chứng minh được đã thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ và được Tòa án công nhận hiệu lực, thì quyết định của Tòa án sẽ là căn cứ để thực hiện các thủ tục tiếp theo.
Rủi ro lớn nhất khi mua nhà đất giấy tay là gì?
Rủi ro lớn nhất chính là khả năng mất toàn bộ tiền đã thanh toán mà không nhận được tài sản một cách hợp pháp, không được nhà nước công nhận quyền sở hữu và gặp vô vàn khó khăn khi có tranh chấp xảy ra. Việc không làm được sổ đỏ cũng là một rủi ro cực kỳ nghiêm trọng, ảnh hưởng đến toàn bộ quyền lợi của người sử dụng đất.
Nếu đã lỡ mua bán nhà đất bằng giấy tay thì phải làm sao?
Nếu bạn đã tham gia vào giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay, điều quan trọng nhất là cần tìm kiếm sự tư vấn pháp lý từ luật sư hoặc chuyên gia pháp luật về đất đai càng sớm càng tốt. Họ sẽ giúp bạn đánh giá tình hình cụ thể, kiểm tra khả năng hợp pháp hóa giao dịch (ví dụ: liệu có thuộc trường hợp được công nhận trước năm 2014 hay không, liệu có đủ điều kiện để yêu cầu Tòa án công nhận hay không) và đưa ra lời khuyên về các bước tiếp theo cần thực hiện để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bạn.
Tóm lại, việc mua bán nhà đất bằng giấy tay ẩn chứa rất nhiều rủi ro pháp lý và thường không được công nhận theo quy định hiện hành, trừ một số trường hợp ngoại lệ rất hạn chế và phức tạp. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và an toàn cho tài sản của mình, người dân nên tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về công chứng, chứng thực khi giao dịch nhà đất. Hy vọng những thông tin này từ SummerLand sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.
