Nhiều người vẫn còn băn khoăn khi nhắc đến khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa ba khái niệm quan trọng này trong lĩnh vực bất động sản là cực kỳ cần thiết, giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Bài viết này của SummerLand sẽ làm sáng tỏ vấn đề.
Cơ sở pháp lý về giá đất tại Việt Nam
Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam quy định rõ ràng về việc định giá đất đai nhằm mục đích quản lý nhà nước, đảm bảo công bằng và minh bạch trong các giao dịch liên quan đến tài sản đất. Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt là Điều 113 và Điều 114, đã đặt ra những quy định nền tảng cho việc xác định các loại giá đất khác nhau, bao gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc phân chia thành nhiều cấp độ giá này phản ánh sự phức tạp và đa dạng của thị trường bất động sản cũng như nhu cầu quản lý ở các cấp hành chính khác nhau, từ trung ương đến địa phương.
Khung giá đất – Nền tảng chung trên toàn quốc
Khung giá đất được xem là cấp độ giá đất tổng quát nhất, đóng vai trò là nền tảng và giới hạn trên toàn quốc. Đây là mức giá tối thiểu và tối đa do cơ quan Trung ương ban hành, áp dụng cho từng loại đất và từng vùng kinh tế xã hội. Mục đích của khung giá đất là thiết lập một mặt bằng giá chung, tránh sự chênh lệch quá lớn giữa các địa phương và đảm bảo sự định hướng cho việc xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn ở cấp tỉnh.
Ai ban hành khung giá đất?
Thẩm quyền ban hành khung giá đất thuộc về Chính phủ. Chính phủ sẽ dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và điều kiện thực tế của thị trường để quy định mức giá sàn và giá trần cho các loại đất phổ biến như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ… trên phạm vi cả nước, phân chia theo từng vùng cụ thể.
Thời gian áp dụng và điều chỉnh khung giá đất
Khung giá đất được ban hành theo định kỳ 05 năm một lần. Tuy nhiên, để đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với biến động của thị trường, pháp luật cũng quy định cơ chế điều chỉnh trong kỳ. Cụ thể, nếu giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động lớn, tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất hiện hành, Chính phủ có thể xem xét điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Hiện tại, khung giá đất đang được áp dụng theo quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP.
Bảng giá đất – Chi tiết theo địa phương
Dựa trên khung giá đất do Chính phủ ban hành và các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất chi tiết cho địa phương mình. Bảng giá đất này phản ánh mức giá của từng thửa đất hoặc khu đất theo vị trí, loại đường, khu vực… trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Huỳnh Tuấn Kiệt là ai? Tiểu sử và sự nghiệp võ sư Nam Huỳnh Đạo
- Khabib Nurmagomedov Là Ai: Võ Sĩ Bất Bại Huyền Thoại UFC
- Quy hoạch Quận Bắc Từ Liêm 2030-2050: Toàn cảnh phát triển
- Hướng dẫn tải Cubase Pro 9 Full Crack Torrent chi tiết
- Thị trường bất động sản: Xu hướng và cơ hội giao dịch
Quy trình xây dựng bảng giá đất
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng bảng giá đất và trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp xem xét, thông qua trước khi chính thức ban hành. Quy trình này đảm bảo rằng bảng giá đất không chỉ tuân thủ khung giá đất chung mà còn phù hợp với đặc điểm kinh tế – xã hội, quy hoạch sử dụng đất và tình hình thực tế của địa phương. Bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ áp dụng.
Các trường hợp áp dụng bảng giá đất
Bảng giá đất là cơ sở để tính toán các nghĩa vụ tài chính và giải quyết một số thủ tục hành chính liên quan đến đất đai trong những trường hợp phổ biến và có tính lặp lại. Chẳng hạn, bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở. Nó cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất hàng năm, xác định phí và lệ phí trong công tác quản lý đất đai, hoặc tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Ngoài ra, khi Nhà nước gây thiệt hại trong quản lý đất đai hoặc khi người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất mà đất đó được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê trả tiền một lần, bảng giá đất cũng được sử dụng để tính tiền bồi thường hoặc giá trị quyền sử dụng đất phải trả lại.
Giá đất cụ thể – Áp dụng trong giao dịch đặc thù
Trong những trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của bảng giá đất, đặc biệt là các giao dịch có giá trị lớn, tính chất phức tạp, hoặc liên quan đến diện tích vượt hạn mức, pháp luật quy định việc xác định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể thường gần với giá thị trường hơn và được xác định thông qua các phương pháp định giá đất chuyên nghiệp cho từng trường hợp cụ thể.
Thẩm quyền và quy trình xác định giá đất cụ thể
UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc xác định giá trị này được giao cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện. Quá trình này thường đòi hỏi sự tham gia của các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, sử dụng các phương pháp thẩm định giá chuyên nghiệp để đưa ra mức giá chính xác nhất cho thửa đất cần định giá trong từng trường hợp cụ thể.
Khi nào cần xác định giá đất cụ thể?
Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp mang tính đặc thù hơn so với những gì bảng giá đất bao quát. Ví dụ, khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở, hoặc khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích vượt hạn mức, giá đất cụ thể sẽ được sử dụng để tính tiền sử dụng đất. Nó cũng áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với các tổ chức, việc nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng dựa trên giá đất cụ thể. Đặc biệt, giá đất cụ thể là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Việc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất cũng cần xác định giá đất cụ thể.
Vì sao cần có nhiều loại giá đất khác nhau?
Sự tồn tại đồng thời của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể là cần thiết cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Khung giá đất đặt ra giới hạn vĩ mô, đảm bảo sự thống nhất và kiểm soát ở cấp độ quốc gia. Bảng giá đất đưa mức giá này xuống cấp độ địa phương, phản ánh phần nào sự khác biệt về vị trí, hạ tầng, và phục vụ các giao dịch, nghĩa vụ tài chính có tính chất phổ biến, hàng loạt. Giá đất cụ thể lại giải quyết các trường hợp cá biệt, đòi hỏi sự định giá chính xác cho từng thửa đất hoặc giao dịch đặc thù, đảm bảo giá trị tài sản của Nhà nước và quyền lợi của người dân trong những trường hợp quan trọng như bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc các giao dịch vượt hạn mức. Hệ thống này vừa tạo ra sự ổn định, dễ quản lý cho các trường hợp thông thường (bảng giá đất), vừa đảm bảo sự linh hoạt và sát với giá trị thực tế hơn cho các trường hợp đặc biệt (giá đất cụ thể), tất cả đều nằm trong khuôn khổ giới hạn của khung giá đất.
Các câu hỏi thường gặp về giá đất
Khung giá đất được ban hành bao lâu một lần?
Khung giá đất do Chính phủ ban hành theo định kỳ 05 năm một lần. Tuy nhiên, khung giá có thể được điều chỉnh sớm hơn nếu giá đất phổ biến trên thị trường biến động lớn (tăng hoặc giảm 20% trở lên).
Bảng giá đất tỉnh nào giống tỉnh nào không?
Không. Bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá đất nhưng có xem xét đặc điểm kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên và quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Do đó, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất riêng, phản ánh mức giá cụ thể hơn trong phạm vi địa giới hành chính của mình.
Giá đất cụ thể có cao hơn bảng giá đất không?
Thông thường, giá đất cụ thể được xác định sát với giá thị trường tại thời điểm định giá thông qua các phương pháp chuyên nghiệp. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt là ở các vị trí đắc địa hoặc khi thị trường có biến động mạnh, giá đất cụ thể có thể cao hơn đáng kể so với bảng giá đất áp dụng cho cùng khu vực.
Tôi có thể tra cứu bảng giá đất ở đâu?
Bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được công bố công khai. Bạn có thể tìm kiếm trên website của Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường, hoặc các cổng thông tin điện tử của địa phương.
Khi Nhà nước thu hồi đất thì tính tiền bồi thường theo giá nào?
Khi Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi được tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất cụ thể này được xác định theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp và thường gần với giá thị trường.
Giá đất trên thị trường có ảnh hưởng đến bảng giá đất không?
Có. Mặc dù bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm, nhưng pháp luật cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất trong kỳ thực hiện nếu giá đất phổ biến trên thị trường có biến động (cũng theo tiêu chí tăng/giảm 20% như khung giá).
Sự khác biệt lớn nhất giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể là gì?
Sự khác biệt lớn nhất nằm ở mục đích áp dụng và phương pháp xác định. Bảng giá đất mang tính ổn định, áp dụng cho các trường hợp phổ biến, được xây dựng định kỳ 5 năm. Giá đất cụ thể mang tính linh hoạt, áp dụng cho các trường hợp đặc thù, được xác định tại thời điểm phát sinh nhu cầu định giá bằng các phương pháp thẩm định giá chuyên nghiệp.
Việc nắm vững sự khác biệt giữa khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể mang lại lợi ích thiết thực cho người dân khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai. Mỗi loại giá đều có vai trò riêng trong hệ thống quản lý đất đai, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Hy vọng thông tin này từ SummerLand hữu ích cho quý vị.
