Hướng dẫn cần biết khi mua bán căn hộ chung cư Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Hướng dẫn cần biết khi mua bán căn hộ chung cư

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, mua bán căn hộ chung cư đã trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình tại các đô thị lớn. Loại hình nhà ở này mang đến sự tiện lợi cùng nhiều tiện ích tích hợp. Tuy nhiên, để quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ và bảo vệ quyền lợi của mình, người mua và người bán cần trang bị những kiến thức pháp lý và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ chung cư.

Nội Dung Bài Viết

Chung cư là gì? Các loại hình phổ biến

Chung cư được hiểu là những tòa nhà có từ hai tầng trở lên, được xây dựng với nhiều căn hộ độc lập. Đặc trưng của chung cư là có hệ thống lối đi, cầu thang chung và các công trình hạ tầng, tiện ích sử dụng chung cho toàn bộ cư dân. Bên cạnh phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng căn hộ, luôn tồn tại những phần diện tích và hệ thống kỹ thuật thuộc sở hữu chung của tòa nhà, được quy định rõ ràng trong pháp luật về nhà ở.

Dựa trên mục đích sử dụng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi cấp phép xây dựng, chung cư thường được chia thành hai loại hình chính. Loại thứ nhất là chung cư được xây dựng hoàn toàn với mục đích để ở. Loại thứ hai là nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp, tức là kết hợp cả mục đích để ở và mục đích kinh doanh (như văn phòng, thương mại, dịch vụ) tại các tầng khối đế hoặc một phần của tòa nhà.

Theo quy định của pháp luật, đặc biệt là Luật Nhà ở hiện hành, việc sử dụng căn hộ chung cư phải tuân thủ đúng mục đích đã được cấp phép. Nghiêm cấm hành vi sử dụng phần diện tích được cấp phép để ở vào mục đích không phải để ở nếu không có sự cho phép và chuyển đổi mục đích hợp pháp. Tương tự, việc sử dụng phần diện tích kinh doanh trong nhà chung cư hỗn hợp cũng có những giới hạn, không được phép kinh doanh các mặt hàng hoặc dịch vụ gây nguy hiểm (vật liệu gây cháy nổ), gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống và an toàn của cư dân trong tòa nhà.

Kiểm tra pháp lý trước khi mua bán căn hộ chung cư

Trước khi tiến hành giao dịch mua bán căn hộ chung cư, việc kiểm tra kỹ lưỡng các khía cạnh pháp lý là bước vô cùng quan trọng, giúp người mua tránh được những rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo tính hợp pháp của tài sản sẽ sở hữu. Điều này bao gồm việc xác minh thông tin về chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án và của chính căn hộ đó. Một giao dịch an toàn phải dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc.

Các tài liệu cần kiểm tra bao gồm Giấy chứng nhận đầu tư dự án, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng của dự án, và đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ khu đất dự án. Người mua cũng nên yêu cầu xem Hợp đồng mua bán căn hộ mẫu mà chủ đầu tư sử dụng để hiểu rõ các điều khoản, nghĩa vụ và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, việc tìm hiểu về uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua các dự án đã triển khai trước đó cũng là một yếu tố cần cân nhắc để đánh giá khả năng hoàn thành dự án và các thủ tục pháp lý liên quan.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Đối với trường hợp mua căn hộ từ người bán lại (trên thị trường thứ cấp), việc kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ đó là bắt buộc. Cần xác định xem căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) hay chưa. Nếu đã có Sổ hồng, cần kiểm tra thông tin trên sổ, đối chiếu với thực tế và xác minh xem căn hộ có đang bị thế chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc có tranh chấp nào không. Những thông tin này thường được kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc văn phòng công chứng.

Điều kiện để chung cư được phép giao dịch

Để một căn hộ chung cư có thể được phép tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường, nó cần đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Những điều kiện này nhằm đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho cả bên mua và bên bán, tránh các trường hợp giao dịch trên tài sản không hợp pháp hoặc đang vướng mắc về mặt pháp lý.

Theo Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện tiên quyết để nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư) được phép giao dịch là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ một số trường hợp đặc biệt. Căn hộ đó cũng không được đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu. Bên cạnh đó, căn hộ phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Các trường hợp bị cấm giao dịch bao gồm căn hộ đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, hoặc căn hộ thuộc diện bị thu hồi, giải tỏa theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được phép giao dịch mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải có ngay Giấy chứng nhận. Điển hình là các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai – tức là căn hộ đang trong quá trình xây dựng và chưa hoàn thành để bàn giao. Các trường hợp khác bao gồm mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước. Trong những trường hợp này, các điều kiện giao dịch sẽ được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật riêng biệt.

Điều kiện cho các bên tham gia giao dịch

Không chỉ bản thân căn hộ chung cư cần đáp ứng các điều kiện về pháp lý để được giao dịch, mà các chủ thể tham gia vào quá trình mua bán – bao gồm cả bên bán và bên mua – cũng phải thỏa mãn những yêu cầu nhất định theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm đảm bảo rằng các bên đều có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng mua bán.

Đối với bên bán, nếu là cá nhân, họ phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp để thực hiện việc mua bán. Người bán cá nhân cũng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự (thường là đủ 18 tuổi trở lên và không bị mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự). Nếu bên bán là tổ chức, họ phải có tư cách pháp nhân theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Về phía bên mua, các điều kiện cũng có sự khác biệt tùy thuộc vào đối tượng. Cá nhân mang quốc tịch Việt Nam muốn mua căn hộ chung cư chỉ cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; pháp luật hiện hành không còn bắt buộc phải có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương có căn hộ đó. Đối với cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật (thường liên quan đến việc nhập cảnh hợp pháp, đầu tư, hoặc làm việc tại Việt Nam) và cũng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Tương tự như bên bán, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài muốn mua căn hộ phải có tư cách pháp nhân và thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu là tổ chức nước ngoài.

Cách xác định diện tích căn hộ

Việc xác định diện tích chính xác của căn hộ chung cư là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và các chi phí liên quan đến nhà ở đó. Trên thực tế và trong các văn bản pháp luật, có hai phương pháp phổ biến được sử dụng để tính diện tích sàn căn hộ: diện tích theo kích thước thông thủy và diện tích theo kích thước tim tường. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa hai cách tính này là cần thiết để người mua tránh nhầm lẫn và đảm bảo quyền lợi của mình khi ký kết hợp đồng mua bán.

Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ chung cư thương mại được tính theo kích thước thông thủy. Phương pháp này bao gồm toàn bộ diện tích sàn của căn hộ, tính cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ đó và diện tích của ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ. Tuy nhiên, nó không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột chịu lực hoặc diện tích hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đối với diện tích ban công, lô gia, cách tính thông thủy sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung với căn hộ khác, diện tích sẽ được tính từ mép trong của bức tường chung đó.

Pháp luật hiện hành không bắt buộc các bên phải sử dụng một phương pháp tính diện tích cố định (tim tường hay thông thủy) để xác định giá bán căn hộ. Việc này hoàn toàn do sự thỏa thuận giữa bên bán (chủ đầu tư hoặc người bán lại) và bên mua, và phải được ghi rõ ràng, chi tiết trong hợp đồng mua bán. Chính vì vậy, khi đàm phán và ký hợp đồng, người mua cần đặc biệt lưu ý kiểm tra kỹ mục quy định về cách tính diện tích để xác định giá bán, yêu cầu giải thích rõ ràng nếu chưa hiểu, và đảm bảo rằng phương pháp được sử dụng là đúng như thỏa thuận ban đầu. Sự minh bạch trong cách tính diện tích giúp phòng ngừa những tranh chấp không đáng có sau này liên quan đến giá trị thực của tài sản nhà ở.

Quy định về cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ hồng) là văn bản pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức đối với căn hộ chung cư. Việc được cấp Sổ hồng không chỉ khẳng định quyền tài sản mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch pháp lý khác như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế. Quy định về việc cấp Sổ hồng cho nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đã được nêu rõ trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như đầu tư xây dựng, mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn hoặc các hình thức khác theo quy định đều có quyền được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Đối với căn hộ chung cư, Sổ hồng chỉ được cấp khi căn hộ đã hoàn thành việc xây dựng và đủ điều kiện bàn giao cho người mua, tức là thuộc loại hình nhà ở có sẵn theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở. Cụ thể, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo hợp đồng, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn tất thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) cho bên mua hoặc bên thuê mua. Chỉ trong trường hợp bên mua hoặc bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư mới không có trách nhiệm này. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở, đảm bảo họ sớm có được giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu tài sản của mình sau khi nhận bàn giao căn hộ.

Thời hạn sử dụng và giá trị Sổ hồng chung cư

Một trong những băn khoăn phổ biến của người mua căn hộ chung cư là về thời hạn sử dụng của căn hộ và giá trị pháp lý của Sổ hồng liên quan đến thời hạn đó. Trên thực tế, nhiều người lầm tưởng rằng Sổ hồng có giá trị 50 năm vì thấy thời hạn sử dụng đất của dự án thường ghi 50 năm trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, giá trị của Sổ hồng đối với căn hộ chung cư không bị giới hạn trong một con số cụ thể như 50 năm được ghi trên sổ đất của dự án.

Giá trị pháp lý của Sổ hồng đối với căn hộ chung cư là vĩnh viễn, tương tự như quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, miễn là tòa nhà chung cư đó còn tồn tại và được phép sử dụng theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư không phải là thời hạn sở hữu, mà là thời hạn tồn tại của công trình xây dựng. Thời hạn này được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng chung cư cũ có thể được kéo dài nếu công trình còn an toàn.

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo kết luận kiểm định chất lượng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyết định xử lý theo quy định (thường là phá dỡ để xây dựng lại). Quyền sở hữu căn hộ của cư dân sẽ chấm dứt khi tòa nhà bị phá dỡ. Tuy nhiên, cư dân vẫn có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất (nếu là đất sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ) hoặc được bố trí tái định cư, bồi thường theo quy định của pháp luật tùy thuộc vào chính sách cụ thể tại thời điểm đó.

Quy định về quyền sở hữu riêng và sở hữu chung

Trong một tòa nhà chung cư, việc phân định rõ ràng giữa phần diện tích và trang thiết bị thuộc sở hữu riêng của từng chủ căn hộ và phần diện tích, hệ thống kỹ thuật thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân là nguyên tắc cơ bản và vô cùng quan trọng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của từng cá nhân, hộ gia đình mà còn liên quan đến việc quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà sau này.

Phần sở hữu riêng của chủ căn hộ bao gồm toàn bộ diện tích bên trong căn hộ đó, tính cả diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ. Ngoài ra, các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng chỉ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của căn hộ đó (như hệ thống điện, nước, điều hòa bên trong căn hộ) cũng thuộc sở hữu riêng. Đây là phần mà chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng, định đoạt (mua bán, cho thuê, tặng cho…) theo quy định của pháp luật.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm toàn bộ diện tích còn lại của tòa nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng. Điều này bao gồm không gian và hệ thống kết cấu chịu lực của tòa nhà (khung, cột, tường chịu lực, sàn, mái), các hệ thống kỹ thuật sử dụng chung (thang máy, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, PCCC chung), các khu vực phục vụ nhu cầu sinh hoạt cộng đồng (nhà sinh hoạt cộng đồng, hành lang, cầu thang bộ, sảnh, sân thượng trừ phần sử dụng riêng), và các công trình công cộng khác được xác định trong dự án đầu tư xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh (sân chung, vườn hoa, công viên trong khuôn viên chung cư). Tất cả chủ sở hữu căn hộ có quyền và nghĩa vụ đối với phần sở hữu chung này.

Hiểu rõ về Quỹ bảo trì chung cư

Quỹ bảo trì chung cư, thường được biết đến là phí bảo trì chung cư, là khoản tiền bắt buộc mà người mua căn hộ hoặc người thuê mua phải đóng góp để phục vụ cho công tác duy trì, sửa chữa các hạng mục thuộc sở hữu chung của tòa nhà bị xuống cấp hoặc hư hỏng trong quá trình sử dụng. Đây là một phần quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng sống lâu dài và sự an toàn của cư dân.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, mức đóng góp phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích khác được bàn giao (đối với diện tích kinh doanh, dịch vụ). Khoản tiền này thường được chủ đầu tư thu một lần khi bàn giao căn hộ cho người mua hoặc người thuê mua và phải được quản lý theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm quản lý và sử dụng quỹ bảo trì sau đó sẽ thuộc về Ban quản trị chung cư được thành lập bởi các chủ sở hữu căn hộ.

Việc sử dụng phí bảo trì phải tuân thủ đúng mục đích là để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà, bao gồm sửa chữa các kết cấu chính (móng, khung, cột, dầm, sàn, tường chịu lực), hệ thống mái, sân thượng, sân chung, các hệ thống kỹ thuật dùng chung như thang máy, hệ thống PCCC, cấp thoát nước chung, điện chiếu sáng công cộng, v.v. Chủ sở hữu từng căn hộ có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình bằng chi phí cá nhân. Trong trường hợp quỹ bảo trì 2% không đủ để thực hiện các công việc bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch hoặc khi có sự cố đột xuất cần sửa chữa lớn, các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình để bù đắp thiếu hụt.

Các câu hỏi thường gặp khi mua bán căn hộ chung cư

Phí bảo trì chung cư 2% được sử dụng như thế nào?
Khoản phí bảo trì chung cư 2% được sử dụng để bảo trì, sửa chữa các hạng mục thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư, ví dụ như kết cấu chịu lực, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, hệ thống PCCC chung, hệ thống cấp thoát nước chung, và các công trình công cộng trong khuôn viên dự án (nếu có). Việc quản lý và sử dụng quỹ này thuộc trách nhiệm của Ban quản trị chung cư, phải tuân thủ các quy định về minh bạch tài chính và được sự đồng thuận của cư dân.

Mất bao lâu để nhận được Sổ hồng khi mua căn hộ chung cư?
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp Sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ khi người mua tự làm thủ tục. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình này có thể kéo dài hơn do nhiều yếu tố như vướng mắc pháp lý của dự án, chậm trễ từ phía chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước.

Tôi có thể mở văn phòng trong căn hộ chung cư không?
Việc này phụ thuộc vào mục đích sử dụng của tòa chung cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu đó là chung cư chỉ dành riêng cho mục đích để ở, bạn không được phép sử dụng căn hộ của mình làm văn phòng hoặc kinh doanh. Nếu là chung cư hỗn hợp có khu vực thương mại/văn phòng riêng, bạn chỉ có thể mở văn phòng tại các khu vực được phép kinh doanh theo thiết kế và quy định của dự án.

Diện tích thông thủy và tim tường khác nhau thế nào khi mua nhà?
Diện tích thông thủy là diện tích sàn của căn hộ bao gồm tường ngăn phòng bên trong, ban công và lô gia, nhưng không tính tường bao ngoài, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, hộp kỹ thuật. Diện tích tim tường thường bao gồm cả một phần tường chung và diện tích cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Hợp đồng mua bán cần ghi rõ phương pháp tính diện tích sử dụng để tránh tranh chấp về giá.

Chung cư hết thời hạn sử dụng thì sao?
Thời hạn sử dụng của chung cư là tuổi thọ của công trình xây dựng, không phải thời hạn sở hữu. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo kết luận kiểm định hoặc xuống cấp nghiêm trọng, cơ quan nhà nước sẽ có quyết định phá dỡ. Chủ sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở nhưng có thể được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc có các quyền lợi khác liên quan đến quyền sử dụng đất tùy theo chính sách của địa phương tại thời điểm đó.

Hiểu rõ các quy định pháp lý và thông tin liên quan là bước quan trọng để quá trình mua bán căn hộ chung cư diễn ra thuận lợi, bảo vệ quyền lợi của bạn. Hy vọng những thông tin chia sẻ từ SummerLand sẽ giúp bạn tự tin hơn trên hành trình tìm kiếm tổ ấm của mình.