Hiểu rõ quy định tách thửa đất ở Quận 12 Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Hiểu rõ quy định tách thửa đất ở Quận 12

Nhiều người khi tìm mua nhà đất ở các khu vực phát triển như Quận 12, TP.HCM, thường gặp phải tình trạng tài sản chỉ có sổ hồng chung. Mong muốn tách sổ hồng chung để có giấy tờ riêng là chính đáng, nhưng liệu điều này có khả thi với mọi diện tích, đặc biệt là những lô đất nhỏ? Việc hiểu rõ các quy định hiện hành về tách thửa đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất.

Nội Dung Bài Viết

Sổ hồng chung và lý do muốn tách thửa

Sổ hồng chung, hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên nhiều người, là tình trạng pháp lý phổ biến đối với nhiều bất động sản được mua bán, chuyển nhượng từ trước hoặc do nhiều thành viên trong gia đình cùng góp tiền mua. Trong trường hợp này, tất cả những người có tên trên giấy chứng nhận đều là đồng sở hữu hợp pháp của tài sản.

Việc đồng sở hữu này tuy hợp lệ về mặt pháp lý ban đầu, nhưng thường tiềm ẩn nhiều phức tạp trong quá trình sử dụng và định đoạt tài sản. Người sở hữu chung muốn thực hiện bất kỳ quyền lợi nào như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thậm chí là xin phép xây dựng, sửa chữa đều cần có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu khác.

Chính vì những bất tiện và rủi ro tiềm ẩn này, nhiều người khi mua hoặc đang sở hữu nhà đất sổ hồng chung mong muốn thực hiện thủ tục tách thửa đất để có được sổ hồng riêng. Có sổ hồng riêng mang lại quyền tự chủ hoàn toàn cho cá nhân đối với phần diện tích được tách ra, giúp việc quản lý, sử dụng và thực hiện các giao dịch dân sự trở nên đơn giản và thuận tiện hơn rất nhiều.

Quy định pháp luật về tách thửa đất ở tại TP.HCM

Quy định về tách thửa đất không phải là một quy định chung áp dụng thống nhất trên cả nước mà thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để phù hợp với điều kiện và tình hình phát triển tại địa phương mình. Tại TP. Hồ Chí Minh, việc tách thửa đất ở được điều chỉnh bởi các quyết định do UBND Thành phố ban hành.

Một trong những quyết định quan trọng đã từng là cơ sở pháp lý phổ biến để xác định điều kiện tách thửa là Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP.HCM. Quyết định này đưa ra các quy định cụ thể về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, phân chia theo từng khu vực (nội thành, ngoại thành) và loại đất (đất ở, đất nông nghiệp…).

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Việc tuân thủ đúng các quy định này là điều kiện tiên quyết để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết yêu cầu tách thửa đất. Nếu không đáp ứng được các tiêu chí về diện tích tối thiểu hoặc các điều kiện khác theo quy định, yêu cầu tách thửa sẽ không được chấp thuận, bất kể chủ sở hữu có mong muốn như thế nào.

Chi tiết điều kiện tách thửa đất ở khu vực Quận 12

Theo quy định được nêu trong Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND (là căn cứ tư vấn trong trường hợp gốc), đối với đất ở thuộc khu vực Quận 12 (là khu vực ngoại thành theo phân loại thời điểm đó), thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại (nếu có) sau khi trừ lộ giới phải đáp ứng các điều kiện tách thửa sau:

Thứ nhất, diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất sau khi tách phải đạt 50m2. Điều này có nghĩa là tổng diện tích đất hợp pháp (sau khi đã trừ phần nằm trong quy hoạch lộ giới) của phần đất được tách ra và phần đất còn lại phải từ 50m2 trở lên cho mỗi phần.

Thứ hai, chiều rộng mặt tiền của mỗi thửa đất sau khi tách phải không nhỏ hơn 4m. Mặt tiền là phần chiều ngang của thửa đất tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu hoặc dự phóng theo quy hoạch. Cả hai điều kiện về diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền này đều phải được đáp ứng đồng thời.

Các quy định này nhằm đảm bảo sau khi tách thửa, các thửa đất mới vẫn đủ lớn và có hình dạng, kích thước phù hợp để sử dụng hiệu quả và đáp ứng các tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị, tránh tình trạng chia nhỏ đất đai một cách manh mún gây khó khăn cho công tác quản lý và phát triển hạ tầng.

Tại sao nhà diện tích 4x8m không thể tách sổ riêng tại Quận 12?

Áp dụng điều kiện tách thửa đất ở tại Quận 12 theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND vào trường hợp cụ thể của căn nhà có diện tích 4m x 8m, tức là 32m2, ta có thể thấy rõ lý do không thể tách sổ riêng.

Diện tích 32m2 này nhỏ hơn đáng kể so với diện tích tối thiểu là 50m2 được quy định cho thửa đất ở mới hình thành (và thửa đất còn lại) tại khu vực Quận 12 (sau khi trừ lộ giới, giả định phần trừ lộ giới không đáng kể hoặc bằng 0 trong ví dụ này).

Mặc dù chiều rộng mặt tiền 4m của căn nhà có thể đáp ứng điều kiện tách thửa về chiều rộng mặt tiền (không nhỏ hơn 4m), nhưng điều kiện về diện tích tối thiểu lại không được thỏa mãn. Do đó, căn nhà 4x8m này không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định hiện hành tại thời điểm Quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực và là căn cứ cho lời tư vấn gốc.

Việc chỉ thực hiện công chứng mua bán nhà với sổ hồng chung mà không thể tách sổ riêng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và khó khăn trong quá trình sử dụng, như sẽ được phân tích kỹ hơn.

Những rủi ro cần biết khi mua nhà đất sổ hồng chung

Quyết định mua một bất động sản chỉ có sổ hồng chung, đặc biệt là khi không thể tách sổ riêng, cần được cân nhắc hết sức thận trọng. Có nhiều rủi ro pháp lý và thực tế mà người mua có thể phải đối mặt.

Rủi ro lớn nhất là việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Khi tài sản đứng tên nhiều người, mọi quyết định quan trọng liên quan đến tài sản như bán, cho thuê, thế chấp, cải tạo hay xây dựng đều đòi hỏi sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu. Nếu một trong các đồng sở hữu không hợp tác, việc thực hiện các giao dịch hoặc thay đổi trên tài sản sẽ trở nên vô cùng khó khăn, thậm chí là bất khả thi.

Tranh chấp giữa các đồng sở hữu là một nguy cơ luôn hiện hữu. Các mâu thuẫn có thể phát sinh từ việc phân chia quyền lợi, nghĩa vụ đóng góp, chi phí quản lý, sử dụng tài sản chung. Khi tranh chấp xảy ra, việc giải quyết thường kéo dài, tốn kém thời gian và tiền bạc, đôi khi phải đưa ra tòa án phân xử.

Việc chỉ công chứng mua bán đối với phần diện tích trên giấy sổ hồng chung mà không làm thủ tục sang tên chính thức trên giấy chứng nhận (do không thể tách thửa) cũng tiềm ẩn rủi ro. Người mua chỉ có giấy tờ công chứng với người bán, chứ không có tên trên giấy chứng nhận với các đồng sở hữu khác. Điều này khiến vị thế pháp lý của người mua trở nên yếu hơn, gặp khó khăn khi có tranh chấp hoặc khi nhà nước thu hồi đất.

Ngoài ra, việc vay vốn ngân hàng để mua hoặc cải tạo nhà đất sổ hồng chung thường rất khó khăn, vì ngân hàng thường yêu cầu tài sản thế chấp phải có sổ hồng riêng đứng tên người vay hoặc tất cả các đồng sở hữu đồng ý thế chấp toàn bộ tài sản.

Tóm lại, việc mua bán nhà đất chỉ có sổ hồng chung và không đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Quận 12 hay các khu vực khác ở TP.HCM có thể dẫn đến những hệ lụy pháp lý phức tạp và hạn chế đáng kể quyền lợi của người sở hữu.

Các câu hỏi thường gặp về tách sổ hồng chung và tách thửa đất

1. Sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho nhiều người cùng đứng tên là đồng sở hữu hợp pháp của một thửa đất hoặc căn nhà.

2. Tất cả các trường hợp sổ hồng chung đều có thể tách sổ riêng được không?

Không. Việc tách sổ riêng (tức là tách thửa đất) chỉ có thể thực hiện được khi bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định cho từng khu vực cụ thể, bao gồm các tiêu chí về diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền, và các điều kiện khác về quy hoạch.

3. Điều kiện để tách thửa đất ở tại Quận 12 theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND là gì?

Theo quy định này, điều kiện tách thửa đối với đất ở tại Quận 12 là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 50m2 (sau khi trừ lộ giới) và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

4. Tại sao mảnh đất 32m2 (4x8m) ở Quận 12 không thể tách sổ riêng?

Mảnh đất 32m2 không thể tách sổ riêng tại Quận 12 theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND vì diện tích này nhỏ hơn diện tích tối thiểu 50m2 được quy định cho phép tách thửa tại khu vực này.

5. Mua nhà sổ hồng chung chỉ làm hợp đồng công chứng mà không sang tên trên giấy chứng nhận có rủi ro gì không?

Có nhiều rủi ro. Người mua chỉ có giấy tờ với người bán, không có tên trên giấy chứng nhận gốc. Điều này khiến người mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với các đồng sở hữu còn lại, gặp khó khăn trong việc thực hiện các quyền như giao dịch, xin phép xây dựng, và có thể gặp bất lợi lớn khi xảy ra tranh chấp hoặc nhà nước thu hồi đất.

6. Nếu đất không đủ điều kiện tách thửa, có cách nào khác để có sổ riêng không?

Thông thường, nếu không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về diện tích tối thiểu và các tiêu chí khác, sẽ rất khó để có sổ hồng riêng cho phần diện tích nhỏ đó một cách độc lập. Một số trường hợp đặc biệt có thể xem xét nếu có thể hợp thửa với một thửa đất liền kề khác để tạo thành một thửa đất mới đủ điều kiện, nhưng thủ tục này phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

7. Quyết định nào quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM hiện nay?

Các quy định về tách thửa đất tại TP.HCM có thể được cập nhật. Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND là căn cứ của tư vấn gốc. Người đọc nên tham khảo các quy định mới nhất (nếu có) do UBND TP.HCM ban hành tại thời điểm hiện tại để có thông tin chính xác nhất.

8. “Sau khi trừ lộ giới” trong quy định tách thửa nghĩa là sao?

“Sau khi trừ lộ giới” nghĩa là diện tích tối thiểu được tính dựa trên phần diện tích đất thực tế còn lại sau khi đã trừ đi phần diện tích đất nằm trong quy hoạch lộ giới (phần đất được nhà nước quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng khác).

9. Mua nhà đất sổ hồng chung có thể vay ngân hàng được không?

Việc vay ngân hàng khi thế chấp nhà đất sổ hồng chung thường rất khó khăn. Hầu hết các ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp phải thuộc sổ hồng riêng của người vay hoặc yêu cầu tất cả các đồng sở hữu trên sổ chung phải đồng ý ký các giấy tờ liên quan, điều này không phải lúc nào cũng khả thi.

10. Làm sao để kiểm tra quy hoạch và điều kiện tách thửa cụ thể cho một thửa đất?

Để biết chính xác thông tin quy hoạch, lộ giới và điều kiện tách thửa áp dụng cho một thửa đất cụ thể, người dân nên liên hệ trực tiếp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương như Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện để được cung cấp thông tin chính thức.

Việc tìm hiểu kỹ lưỡng quy định về tách thửa đất là vô cùng quan trọng trước khi quyết định mua bất kỳ bất động sản nào, đặc biệt là đối với nhà đất có sổ hồng chung tại các khu vực như Quận 12. Nắm vững các điều kiện tách thửa giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Website SummerLand hy vọng thông tin này hữu ích cho bạn.