Hiểu rõ quy định làm ban công nhô ra đường Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Hiểu rõ quy định làm ban công nhô ra đường

Nhiều gia chủ khi xây dựng hay cải tạo nhà cửa thường băn khoăn về việc làm ban công nhô ra đường. Liệu pháp luật có cho phép điều này và nếu có thì giới hạn như thế nào? Việc hiểu rõ các quy định làm ban công không chỉ giúp bạn xây dựng đúng pháp luật mà còn đảm bảo an toàn và mỹ quan đô thị.

Nội Dung Bài Viết

Sự khác biệt giữa Chỉ giới đường đỏ và Chỉ giới xây dựng

Để nắm vững các quy định làm ban công nhô ra đường, điều quan trọng đầu tiên là phải hiểu rõ hai khái niệm cơ bản trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng: chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Đây là hai đường ranh giới phân định các khu vực khác nhau trên bản đồ quy hoạch và ngoài thực địa, quyết định ranh giới pháp lý cho công trình xây dựng của bạn.

Chỉ giới đường đỏ được định nghĩa là đường ranh giới phân cách giữa phần đất dành cho việc xây dựng các công trình công cộng như đường giao thông, vỉa hè, công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng khác với phần đất được phép xây dựng công trình. Đây là ranh giới cố định, thường được xác định rõ ràng trên các bản đồ quy hoạch đô thị. Việc bất kỳ bộ phận nào của công trình vượt quá chỉ giới đường đỏ đều là vi phạm, trừ các trường hợp được quy định cụ thể.

Ngược lại, chỉ giới xây dựng là đường ranh giới xác định phần đất mà bạn được phép xây dựng công trình (bao gồm cả phần nổi và phần ngầm). Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Vị trí của chỉ giới xây dựng phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết của từng khu vực, khoảng lùi công trình theo quy định và yêu cầu về kiến trúc đô thị. Việc xác định đúng chỉ giới xây dựng là căn cứ để thiết kế và thi công, đảm bảo công trình nằm hoàn toàn trong phạm vi cho phép.

Mối quan hệ giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng chính là yếu tố then chốt quyết định việc ban công, mái đua hay các chi tiết kiến trúc khác có được phép nhô ra ngoài hay không. Nếu chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, tuyệt đối không có bộ phận nào của công trình được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ. Chỉ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, pháp luật mới xem xét cho phép một số chi tiết kiến trúc nhất định được vươn ra ngoài ranh giới này, và đó chính là lúc các quy định làm ban công nhô ra đường phát huy tác dụng.

Quy định về ban công nhô ra đường qua các thời kỳ Quy chuẩn xây dựng

Các quy định làm ban công nhô ra đường đã có sự thay đổi đáng kể theo thời gian, đặc biệt là khi các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch và xây dựng được cập nhật. Việc nắm bắt sự thay đổi này giúp chúng ta hiểu rõ cơ sở pháp lý hiện hành và tránh áp dụng nhầm lẫn các quy định cũ.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Quy định theo Quy chuẩn Xây dựng Quốc gia năm 2008 (QCVN 01:2008/BXD)

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng”, mã số QCVN 01:2008/BXD ban hành kèm theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD, các quy định liên quan đến độ vươn ra của các chi tiết kiến trúc như ban công, ô-văng, mái đua khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ đã được nêu rõ tại khoản 2.8.10 Chương II. Quy chuẩn này đã từng quy định cụ thể các trường hợp được phép và đưa ra giới hạn về khoảng cách.

Cụ thể, tại thời điểm đó, quy định cho phép ban công, mái đua, ô-văng được nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ trong một số trường hợp nhất định, và đặc biệt là có nêu rõ giới hạn độ vươn ra tối đa. Theo Quy chuẩn năm 2008, độ vươn ra tối đa của các bộ phận này không được vượt quá 1.4 mét. Quy định này đã từng là căn cứ pháp lý quan trọng trong nhiều năm, giúp các chủ đầu tư và nhà thầu xác định giới hạn cho phép khi thiết kế và thi công ban công, đảm bảo tuân thủ quy định ban công. Tuy nhiên, quy định này hiện không còn hiệu lực đối với các công trình xây dựng mới kể từ ngày 01/7/2020.

Thay đổi theo Quy chuẩn Xây dựng Quốc gia năm 2019 (QCVN 01:2019/BXD)

Với sự ra đời của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng”, mã số QCVN 01:2019/BXD ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2020, các quy định làm ban công nhô ra đường đã có sự thay đổi cơ bản. Điểm khác biệt lớn nhất là Quy chuẩn năm 2019 đã không còn quy định cụ thể trường hợp nào và khoảng cách tối đa được phép nhô ra ngoài đường như tại Quy chuẩn cũ.

Thay vào đó, khoản 2.6.7 Quy chuẩn năm 2019 đưa ra một loạt các nguyên tắc cần phải đảm bảo khi các chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, sê-nô, ô-văng, ban công và phần mái đua được phép nhô ra trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ. Các nguyên tắc này mang tính chất định hướng, yêu cầu việc thiết kế và xây dựng phải đáp ứng nhiều yếu tố, thay vì chỉ giới hạn bằng một con số cụ thể.

Các nguyên tắc cơ bản theo Quy chuẩn 2019 bao gồm: không được cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường; đảm bảo an toàn và thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè; không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh và các công trình hạ tầng kỹ thuật (nổi và ngầm) trên tuyến phố; đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên toàn tuyến phố hoặc từng đoạn phố đã được quy hoạch; và cuối cùng là phải đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và không làm ảnh hưởng đến hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Như vậy, theo quy định hiện hành, việc ban công hay các chi tiết kiến trúc tương tự có được phép nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ hay không và khoảng cách nhô ra là bao nhiêu sẽ không còn được xác định bằng một giới hạn cố định áp dụng chung cho mọi nơi như trước đây. Thay vào đó, quyền quyết định và quy định chi tiết được giao cho các văn bản quy hoạch và quản lý kiến trúc ở cấp địa phương. Điều này nhấn mạnh sự linh hoạt và phù hợp với đặc thù cảnh quan của từng khu vực đô thị cụ thể.

Làm thế nào để biết thửa đất của bạn có được làm ban công nhô ra đường?

Với sự thay đổi trong các quy định làm ban công nhô ra đường theo Quy chuẩn năm 2019, việc xác định xem bạn có được phép xây dựng ban công nhô ra ngoài hay không, và nếu được thì khoảng cách tối đa là bao nhiêu, không còn đơn giản chỉ là tra cứu một con số trong quy chuẩn quốc gia. Thay vào đó, bạn cần tìm hiểu thông tin tại nguồn quy định ở cấp địa phương.

Nguồn thông tin chính xác nhất để xác định các quy định ban công cụ thể cho thửa đất của bạn nằm trong các tài liệu quy hoạch và quản lý kiến trúc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho khu vực đó. Các tài liệu này có thể bao gồm: đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế đô thị, hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị áp dụng cho tuyến phố hoặc khu vực nơi công trình của bạn tọa lạc.

Để có được thông tin này, bạn nên liên hệ với các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và quy hoạch tại địa phương như Phòng Quản lý Đô thị (đối với các đô thị lớn) hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế Hạ tầng (đối với các địa phương khác) thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện. Các cơ quan này sẽ cung cấp hoặc hướng dẫn bạn tra cứu các đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc liên quan đến thửa đất của bạn. Chính trong các văn bản này sẽ có quy định cụ thể về việc cho phép các chi tiết kiến trúc như ban công nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ (nếu chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ) và giới hạn khoảng cách cho phép (nếu có).

Việc xin giấy phép xây dựng cũng là một bước quan trọng. Hồ sơ xin phép xây dựng của bạn sẽ được cơ quan cấp phép thẩm định dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và các quy định cụ thể trong quy hoạch địa phương. Nếu thiết kế ban công của bạn không tuân thủ các quy định này, hồ sơ sẽ không được duyệt và bạn sẽ phải điều chỉnh thiết kế. Xây dựng ban công vượt quá giới hạn cho phép mà không có sự phê duyệt là hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm. Do đó, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và tuân thủ quy định làm ban công ngay từ đầu là hết sức cần thiết.

Câu hỏi thường gặp về quy định ban công nhô ra đường

Ban công nhô ra đường có cần xin phép xây dựng không?

Có. Bất kỳ chi tiết xây dựng nào, bao gồm cả ban công có nhô ra ngoài hay không, đều phải nằm trong thiết kế tổng thể của công trình và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt trong giấy phép xây dựng. Thiết kế ban công phải tuân thủ các quy định làm ban công của pháp luật hiện hành và quy hoạch địa phương.

Làm ban công vượt quá quy định sẽ bị xử lý như thế nào?

Nếu bạn xây dựng ban công hoặc các chi tiết kiến trúc khác vượt quá chỉ giới đường đỏ hoặc giới hạn khoảng lùi/độ vươn theo quy định của quy hoạch địa phương và giấy phép xây dựng, đây là hành vi xây dựng sai phép hoặc không phép tùy mức độ. Bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xây dựng và bị buộc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như tháo dỡ phần công trình vi phạm để đưa công trình về đúng với giấy phép và quy định.

Quy chuẩn 2019 có cấm hoàn toàn việc làm ban công nhô ra đường không?

Không. Quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD không cấm tuyệt đối việc làm ban công nhô ra đường. Quy chuẩn này chỉ thay đổi cách thức quy định: thay vì đưa ra một khoảng cách cố định áp dụng chung như Quy chuẩn 2008 (tối đa 1.4m), Quy chuẩn 2019 đặt ra các nguyên tắc chung cần tuân thủ (không cản trở giao thông, vỉa hè, hạ tầng, cảnh quan, phòng cháy chữa cháy) và giao quyền quy định chi tiết về khoảng cách (nếu có cho phép) cho đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc của từng khu vực cụ thể. Do đó, việc có được phép hay không và được nhô bao xa phụ thuộc vào quy định của địa phương bạn.

Việc tuân thủ quy định làm ban công nhô ra đường là rất quan trọng để đảm bảo công trình của bạn hợp pháp và an toàn. Hiểu rõ các quy chuẩn xây dựng và kiểm tra thông tin quy hoạch địa phương sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn. SummerLand hy vọng những chia sẻ này hữu ích cho bạn.