Hiểu rõ Hệ số sử dụng đất FAR trong quy hoạch Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Hiểu rõ Hệ số sử dụng đất FAR trong quy hoạch

Trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và bất động sản, hệ số sử dụng đất FAR là một chỉ số kỹ thuật quan trọng. Việc hiểu rõ chỉ số này giúp các nhà đầu tư, quy hoạch viên và người dân đánh giá tiềm năng, mật độ xây dựng cũng như chất lượng không gian sống của một dự án cụ thể. Đây là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị và khả năng khai thác của lô đất.

Nội Dung Bài Viết

Định nghĩa Hệ số sử dụng đất (FAR)

Theo quy định tại Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình và tổng diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn này bao gồm cả các tầng hầm, nhưng loại trừ các diện tích sàn dành riêng cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và khu vực đỗ xe của công trình. Chỉ số này cho biết một lô đất có thể được khai thác không gian theo chiều cao đến mức nào so với diện tích mặt bằng. Nó phản ánh mức độ sử dụng hiệu quả hoặc cường độ xây dựng trên một đơn vị diện tích đất.

Phân biệt FAR và các tên gọi khác

Thuật ngữ hệ số sử dụng đất FAR có nhiều tên gọi khác nhau trên thế giới như Floor Area Ratio (FAR), Floor space ratio (FSR), hoặc Floor space index (FSI). Mặc dù tên gọi khác nhau, chúng đều chỉ cùng một khái niệm cơ bản và phương pháp tính toán tương tự như FAR. Sự khác biệt chính thường nằm ở đơn vị biểu diễn kết quả. FAR thường được biểu thị bằng “lần”, trong khi FSI có thể biểu thị bằng phần trăm (%). Ví dụ, hệ số FAR là 1,5 lần tương đương với hệ số FSI là 150%. Sự thống nhất về khái niệm giúp việc trao đổi và áp dụng quy chuẩn quốc tế trở nên dễ dàng hơn.

Công thức tính Hệ số sử dụng đất FAR

Dựa trên định nghĩa, cách tính hệ số sử dụng đất rất đơn giản. Công thức cơ bản được áp dụng là:
| Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất |
|—|
Trong công thức này, Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng của tất cả các diện tích sàn có thể sử dụng được trong công trình qua các tầng. Điều này bao gồm diện tích sàn của các tầng điển hình, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và cả tầng tum. Diện tích sàn của mỗi tầng được tính bằng diện tích mặt bằng của tầng đó, bao gồm cả tường bao, phần tường chung, lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật hay ống khói.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất trong thực tế

Chỉ số hệ số sử dụng đất FAR mang ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mật độ cư dân và chất lượng không gian sống trong một dự án. Một lô đất có cùng diện tích, nếu áp dụng hệ số FAR thấp hơn sẽ cho phép xây dựng tổng diện tích sàn ít hơn, dẫn đến số lượng căn hộ hoặc không gian sử dụng trên mỗi người dân nhiều hơn. Điều này thường tạo ra mật độ dân cư thấp hơn và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân. Ngược lại, hệ số FAR cao cho phép khai thác tối đa diện tích sàn, có thể dẫn đến mật độ dân cư cao và áp lực lên hạ tầng đô thị.

Bên cạnh đó, hệ số sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến khả năng tái đầu tư và cải tạo các dự án cũ. Các nhà đầu tư thường tính toán dựa trên hệ số FAR hiện tại của công trình cũ và hệ số FAR cho phép theo quy hoạch mới. Để đảm bảo tính khả thi về mặt kinh tế, bao gồm chi phí bồi thường, tái định cư cho cư dân hiện hữu và lợi nhuận, hệ số FAR mới của dự án cải tạo thường cần cao hơn đáng kể (có thể gấp 2-3 lần) so với hệ số FAR của công trình cũ. Tuy nhiên, thông tin về hệ số FAR của dự án thường ít được công bố rộng rãi như mật độ xây dựng.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Quy định về Hệ số sử dụng đất

Việc kiểm soát hệ số sử dụng đất là một phần quan trọng của công tác quản lý quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa. Hệ số FAR tối đa cho phép đối với từng lô đất cụ thể được xác định rõ trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các quy định này phải tuân thủ theo các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. Cụ thể, Thông tư số 22/2019/TT-BXD đã đưa ra các bảng biểu quy định chi tiết về hệ số FAR tối đa cho các loại công trình khác nhau như chung cư, công trình dịch vụ đô thị hay công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình cho phép.

Hệ số sử dụng đất trong các loại hình bất động sản

Mặc dù khái niệm hệ số sử dụng đất FAR có thể áp dụng cho nhiều loại hình bất động sản, nhưng ý nghĩa và tầm quan trọng của nó nổi bật nhất đối với các dự án phát triển đô thị, đặc biệt là khu dân cư, khu căn hộ, văn phòng và các công trình hỗn hợp cao tầng. Đối với các khu công nghiệp hay nhà xưởng sản xuất, chỉ số này thường ít ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch sử dụng không gian bên trong nhà xưởng, nơi các quy định về mật độ xây dựng và chức năng sử dụng đất có vai trò quan trọng hơn. Ngoài ra, quy chuẩn cũng có những chỉ tiêu sử dụng đất riêng cho khu dân cư nông thôn, quy định diện tích đất tối thiểu là 25 m2/người cho nhà ở, 5 m2/người cho công trình công cộng/dịch vụ, 5 m2/người cho giao thông/hạ tầng kỹ thuật và 2 m2/người cho cây xanh công cộng, phản ánh sự khác biệt trong mô hình phát triển giữa đô thị và nông thôn.

Câu hỏi thường gặp về Hệ số sử dụng đất FAR

Hệ số sử dụng đất cao hay thấp thì tốt hơn?

Việc hệ số hệ số sử dụng đất FAR cao hay thấp “tốt hơn” phụ thuộc vào mục đích và góc nhìn. Đối với nhà đầu tư, hệ số cao hơn thường cho phép xây dựng nhiều diện tích sàn hơn, tăng tiềm năng lợi nhuận. Tuy nhiên, đối với cư dân, hệ số thấp hơn thường đồng nghĩa với mật độ dân cư thấp hơn, không gian thoáng đãng hơn và có thể mang lại chất lượng sống tốt hơn. Từ góc độ quy hoạch đô thị, việc xác định hệ số phù hợp nhằm cân bằng giữa nhu cầu phát triển và khả năng chịu tải của hạ tầng.

Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được quy định ở đâu?

Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất tối đa cho từng khu vực hoặc lô đất cụ thể được quy định chi tiết trong các đồ án quy hoạch xây dựng (quy hoạch chi tiết 1/500) và các hồ sơ thiết kế đô thị đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, như Thông tư 22/2019/TT-BXD, cung cấp các khung quy định chung và bảng giới hạn tối đa cho phép tùy thuộc vào loại công trình và diện tích đất.

Hệ số sử dụng đất có giống mật độ xây dựng không?

Không, hệ số sử dụng đất FAR và mật độ xây dựng là hai chỉ tiêu khác nhau, mặc dù cả hai đều liên quan đến việc sử dụng đất trong xây dựng. Mật độ xây dựng tính toán tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình (phần diện tích mà công trình “chạm” đất) trên tổng diện tích lô đất. Còn hệ số sử dụng đất tính toán tỷ lệ tổng diện tích sàn của tất cả các tầng trên tổng diện tích lô đất. Hệ số FAR liên quan đến khối tích và chiều cao khai thác, trong khi mật độ xây dựng liên quan đến diện tích che phủ trên mặt đất.

Việc nắm vững khái niệm và cách tính hệ số sử dụng đất FAR là vô cùng cần thiết cho bất kỳ ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản và quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Chỉ số này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng khai thác thương mại của một lô đất mà còn quyết định trực tiếp đến môi trường sống và cảnh quan đô thị. Hiểu rõ hệ số sử dụng đất giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt hơn khi tham gia vào thị trường nhà đất. Tại SummerLand, chúng tôi luôn nỗ lực mang đến những thông tin chính xác và hữu ích nhất về thị trường bất động sản.