Giải đáp chi tiết về **đất hỗn hợp** và các quyền liên quan Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Giải đáp chi tiết về **đất hỗn hợp** và các quyền liên quan

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, đất hỗn hợp trở thành loại hình phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa rõ về khái niệm và các quyền lợi liên quan đến đất sử dụng hỗn hợp. Bài viết này từ SummerLand sẽ giải đáp chi tiết những thắc mắc thường gặp, giúp bạn có cái nhìn đầy đủ về loại hình bất động sản này.

Nội Dung Bài Viết

Khái niệm Đất Hỗn Hợp và Cơ Sở Pháp Lý

Theo quy định tại Thông tư số 01/2021/TT-BXD, đất hỗn hợp được hiểu là quỹ đất được quy hoạch để sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau cùng tồn tại trên cùng một khu vực. Sự kết hợp này có thể bao gồm mục đích ở (nhà ở, chung cư), kinh doanh (thương mại, dịch vụ, văn phòng) hoặc thậm chí là sản xuất (đối với các ngành không gây ô nhiễm). Mục tiêu của việc quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp là tối ưu hóa không gian đô thị, tạo sự đa dạng và tiện ích trong một khu vực nhất định, phục vụ cả không gian đô thị, vùng hay điểm dân cư, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Một điểm đáng chú ý là đất quy hoạch hỗn hợp không nằm trong nhóm đất cụ thể nào được phân loại chi tiết trong Luật Đất đai 2013. Điều này dẫn đến một số vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật khi giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Thay vào đó, các vấn đề về loại đất này thường phải dựa vào Luật Quy hoạch chung, gây ra không ít khó khăn, đặc biệt là trong việc xin cấp giấy phép xây dựng hoặc làm các thủ tục hành chính khác cho người dân đang sở hữu hoặc sinh sống trên khu vực đất này.

Quy Định Về Cấp Phép Xây Dựng Trên Đất Hỗn Hợp

Thực tế cho thấy, việc xin cấp giấy phép xây dựng (GPXD) trên đất hỗn hợp hiện nay không có sự đồng nhất giữa các địa phương. Có nơi cho phép cấp phép chính thức, có nơi chỉ cấp phép tạm thời có thời hạn, và thậm chí có những trường hợp không được cấp phép xây dựng đối với một số mục đích nhất định, gây bức xúc cho nhiều hộ dân.

Cụ thể, nếu đất sử dụng hỗn hợp được quy hoạch không có chức năng nhà ở, người dân sẽ không được cấp GPXD nhà ở mới. Đồng thời, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc tách thửa đất cũng gặp nhiều hạn chế. Đối với những công trình nhà ở hiện hữu nằm trong khu vực quy hoạch đất hỗn hợp, việc làm thủ tục đất đai và xây dựng trở nên phức tạp, và các công trình xây dựng mới hoặc sửa chữa lớn có thể chỉ được xem xét cấp phép tạm.

Tuy nhiên, các địa phương đã và đang tìm cách giải quyết những vướng mắc này. Đơn cử như tại TP.HCM, từ tháng 11/2018, Sở Xây dựng đã có hướng dẫn phân loại dựa trên tiêu chí cụ thể để xem xét cấp GPXD. Ví dụ, những khu vực chiếm 50% diện tích được quy hoạch cho mục đích đất hỗn hợp nhưng hiện trạng chủ yếu là nhà ở và mục đích chính là xây dựng nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ sẽ được xem xét cấp GPXD chính thức để bảo vệ quyền lợi của người dân.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Đối với khu vực chiếm 30% diện tích là đất hỗn hợp với chức năng chính là thương mại, dịch vụ, văn phòng và không có chức năng nhà ở hoặc cơ sở sản xuất gây ô nhiễm, việc cấp GPXD có thể được thực hiện dưới dạng có thời hạn, với điều kiện người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ. Trong trường hợp khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, thường đi kèm với hiện trạng nhà ở lụp xụp và có kế hoạch thu hút đầu tư tái thiết đô thị, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có thể đề nghị chưa cấp GPXD ngay mà tiến hành rà soát, điều chỉnh quy hoạch thành đất dân cư hiện hữu trước khi xem xét cấp phép chính thức.

Các Quyền Lợi Hợp Pháp Của Người Sử Dụng Đất Hỗn Hợp

Người sử dụng đất hỗn hợp vẫn có những quyền lợi nhất định theo quy định pháp luật, tùy thuộc vào tình trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Việc nắm rõ các quyền này giúp người dân chủ động trong việc sử dụng và định đoạt tài sản của mình.

Khả Năng Tách Thửa Đất Hỗn Hợp

Về khả năng tách thửa, đất hỗn hợp hoàn toàn có thể được phép tách thửa giống như các loại đất khác nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định. Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các điều kiện tiên quyết bao gồm việc thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp lệ (hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận).

Bên cạnh đó, việc tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố hoặc từng khu vực quy hoạch. Diện tích tối thiểu này là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính phần diện tích nằm trong hành lang an toàn giao thông hoặc chỉ giới xây dựng. Thửa đất sử dụng hỗn hợp cũng phải đảm bảo không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định. Chỉ khi đáp ứng đủ 05 điều kiện này, việc tách thửa mới được xem xét và thực hiện.

Quyền Mua Bán và Chuyển Nhượng Đất Hỗn Hợp

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ về quyền mua bán, chuyển nhượng đối với đất quy hoạch hỗn hợp. Nếu khu vực đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, mua bán như bình thường.

Tuy nhiên, trong trường hợp các cơ quan chức năng đã có thông báo hoặc công bố về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho khu vực đó, nhưng sau 3 năm kể từ thời điểm công bố kế hoạch mà Nhà nước vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, thì người sử dụng đất có quyền tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cần phải chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch.

Về Việc Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng (Lên Thổ Cư)

Vấn đề đất hỗn hợp có lên thổ cư được không phụ thuộc vào tình hình quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền cơ bản của mình.

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sẽ tiếp tục được thực hiện các quyền sử dụng đất hiện có. Tuy nhiên, họ sẽ không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm nếu việc đó không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, trừ trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật và kế hoạch đã công bố. Việc “lên thổ cư” hay chuyển đổi mục đích sang đất ở đòi hỏi phải tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bồi Thường Khi Đất Hỗn Hợp Nằm Trong Diện Thu Hồi

Người sử dụng đất hỗn hợp có đủ điều kiện vẫn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để được bồi thường về đất.

Theo đó, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, và có một trong các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất – gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, đều thuộc đối tượng được xem xét bồi thường. Do đó, nếu chủ sở hữu đất quy hoạch hỗn hợp có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, họ sẽ được hưởng chính sách bồi thường tương ứng khi Nhà nước thu hồi đất.

Góc Nhìn Đầu Tư Vào Đất Sử Dụng Hỗn Hợp

Việc đầu tư vào đất hỗn hợp mang đến cả tiềm năng và rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng. Một trong những lợi thế rõ ràng nhất là giá bán của loại đất này thường thấp hơn đáng kể so với các loại đất có mục đích sử dụng thuần túy như đất ở đô thị hay đất thương mại tại cùng khu vực. Sự chênh lệch về định giá này tạo cơ hội để nhà đầu tư có thể mua vào với chi phí ban đầu thấp hơn.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào đất quy hoạch hỗn hợp nằm ở tính pháp lý và sự phụ thuộc vào các quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của chính quyền địa phương. Việc nằm trong vùng quy hoạch chuyển đổi có thể khiến quá trình triển khai dự án hoặc xây dựng bị chậm trễ, thậm chí phải chờ đợi phê duyệt kéo dài. Các công trình hiện hữu hoặc dự định xây dựng mới có thể đối mặt với rào cản pháp lý nếu không phù hợp với quy hoạch chi tiết sắp tới.

Mặc dù các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đã có những đề xuất nhằm tháo gỡ vướng mắc và đảm bảo quyền lợi cho người dân sở hữu đất hỗn hợp (như việc cấp GPXD chính thức trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi hoặc chủ đầu tư dự án), nhà đầu tư vẫn cần hết sức cẩn trọng. Cần tìm hiểu kỹ lưỡng quy hoạch chi tiết của khu vực, các kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công bố, và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào loại hình bất động sản tiềm ẩn cả cơ hội và thách thức này.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Đất Hỗn Hợp (FAQs)

Đất hỗn hợp là gì và khác gì đất ở thông thường?
Đất hỗn hợp là loại đất được quy hoạch cho nhiều mục đích cùng tồn tại (ở, kinh doanh, sản xuất…), khác với đất ở chỉ dành riêng cho mục đích cư trú. Khái niệm này không được quy định chi tiết trong Luật Đất đai mà dựa vào luật quy hoạch.
Tôi có được xây nhà mới trên đất hỗn hợp không?
Việc xây nhà mới trên đất hỗn hợp phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết của khu vực và chức năng được phê duyệt. Nếu quy hoạch không bao gồm chức năng nhà ở, hoặc nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho mục đích khác, việc xây dựng mới nhà ở có thể không được phép hoặc chỉ được cấp phép tạm thời.
Đất hỗn hợp có bán hoặc tách sổ (tách thửa) được không?
Có, đất hỗn hợp có thể mua bán và tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý về giấy tờ chứng nhận, diện tích tối thiểu, không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng, đặc biệt là nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố.
Nếu đất hỗn hợp của tôi bị Nhà nước thu hồi, tôi có được đền bù không?
Có, nếu bạn là người sử dụng đất quy hoạch hỗn hợp hợp pháp (có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp) và đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc lợi ích công cộng theo quy định, bạn sẽ được xem xét bồi thường theo Luật Đất đai 2013.
Có nên mua đất hỗn hợp để đầu tư không?
Đầu tư vào đất hỗn hợp có thể mang lại lợi nhuận từ giá mua ban đầu thấp, nhưng đi kèm rủi ro về pháp lý, quy hoạch chưa rõ ràng và thời gian chờ đợi. Quyết định đầu tư cần dựa trên việc tìm hiểu kỹ lưỡng quy hoạch chi tiết và đánh giá mức độ chấp nhận rủi ro của bạn.

Hy vọng những thông tin trên đã giúp quý vị hiểu rõ hơn về đất hỗn hợp và các vấn đề pháp lý, quyền lợi liên quan. Việc tìm hiểu kỹ lưỡng quy hoạch và quy định địa phương là vô cùng quan trọng khi giao dịch với loại hình bất động sản này. SummerLand luôn cung cấp những thông tin cập nhật và đáng tin cậy về thị trường nhà đất để hỗ trợ quý độc giả.