Cập Nhật Quy Định Diện Tối Thiểu Tách Thửa Đất Ở Đồng Nai Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Cập Nhật Quy Định Diện Tối Thiểu Tách Thửa Đất Ở Đồng Nai

Việc nắm rõ các quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Đồng Nai là điều vô cùng quan trọng đối với bất kỳ ai đang sở hữu hoặc có ý định giao dịch bất động sản tại địa phương này. Những quy định này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và khả năng phân chia tài sản đất đai. Bài viết này từ SummerLand sẽ cập nhật chi tiết các thông tin mới nhất dựa trên văn bản pháp luật hiện hành.

Nội Dung Bài Viết

Điều Kiện Chung Để Tách Thửa Đất Tại Đồng Nai

Để một thửa đất có thể được thực hiện việc tách thửa theo quy định pháp luật, trước hết cần đáp ứng các điều kiện chung áp dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Những điều kiện này được quy định rõ ràng trong Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, ban hành ngày 29/8/2022 và có hiệu lực từ ngày 1/10/2022. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất hiện nay điều chỉnh hoạt động tách thửa đất Đồng Nai.

Theo Điều 3 của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, có tổng cộng 05 điều kiện chung mà thửa đất cần thỏa mãn. Thứ nhất, thửa đất phải có một trong các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất đã được cấp theo quy định, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều kiện này đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng về quyền sở hữu của thửa đất trước khi tiến hành các thủ tục phân tách.

Thứ hai, thửa đất không được có tranh chấp về quyền sử dụng đất tại thời điểm yêu cầu tách thửa. Đồng thời, quyền sử dụng đất đó cũng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thêm vào đó, thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Những ràng buộc này nhằm ngăn chặn các vấn đề pháp lý phức tạp có thể phát sinh sau khi tách thửa và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Thứ ba, diện tích của thửa đất dự kiến tách thửa hoặc hợp thửa không nằm trong trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đảm bảo rằng việc tách thửa không ảnh hưởng đến các kế hoạch phát triển đô thị hoặc dự án công cộng đã được phê duyệt và công bố.

Thứ tư, việc chia tách thửa đất phải được thực hiện gắn liền với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Các quyền này bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng một phần diện tích của thửa đất gốc. Tách thửa cũng có thể được thực hiện để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Cuối cùng, đối với trường hợp nhóm người cùng nhận chuyển quyền sử dụng đất (sử dụng đất chung), quyền sử dụng đất sau khi tách thửa phải đảm bảo có thể phân chia rõ ràng theo từng phần cho mỗi thành viên trong nhóm. Diện tích phân chia này phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa được quy định cụ thể cho từng loại đất tại Điều 4 của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Tóm lại, việc đáp ứng đầy đủ 05 điều kiện chung này là yêu cầu bắt buộc trước khi xem xét các điều kiện cụ thể hơn tùy theo loại đất.

Quy Định Cụ Thể Về Diện Tích Tách Thửa Đất Theo Loại Hình

Bên cạnh các điều kiện chung, quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Đồng Nai còn có những yêu cầu cụ thể khác nhau tùy thuộc vào loại đất. Điều 4 của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND đã phân loại và đưa ra các tiêu chuẩn chi tiết cho đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, và đất nông nghiệp. Việc hiểu rõ các quy định này giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện thủ tục tách thửa một cách chính xác và hợp pháp.

Đất Ở

Đối với đất ở, thửa đất sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông công cộng. Chiều rộng của cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông này cũng được quy định cụ thể tùy theo lộ giới của con đường. Nếu đường giao thông công cộng có lộ giới từ 19m trở lên, cạnh thửa đất tiếp giáp phải có chiều rộng tối thiểu là 5m. Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 19m hoặc chưa có quy định lộ giới, chiều rộng cạnh tiếp giáp tối thiểu là 4m. Quy định này không áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt được đề cập tại khoản 1 Điều 6 của Quyết định.

Về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở, có sự phân biệt giữa khu vực đô thị và nông thôn. Đối với đất ở tại khu vực đô thị, bao gồm cả xã Long Hưng thuộc thành phố Biên Hòa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 60m2. Ngược lại, tại khu vực nông thôn, diện tích tối thiểu này là 80m2. Diện tích tối thiểu được tính không bao gồm diện tích nằm trong hành lang bảo vệ của các công trình công cộng như điện, giao thông, thủy lợi. Ngoài ra, nếu thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt, việc tách thửa còn phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đó, nhằm đảm bảo sự đồng bộ và phát triển bền vững của khu dân cư.

Đất Phi Nông Nghiệp Không Phải Là Đất Ở

Đối với đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở (ví dụ: đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp), việc tách thửa cần tuân thủ các điều kiện chung đã nêu và đồng thời phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Sự phù hợp với quy hoạch là yếu tố then chốt để đảm bảo mục đích sử dụng đất mới không gây ảnh hưởng tiêu cực đến cấu trúc và chức năng của khu vực.

Trong trường hợp thửa đất này được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện một dự án đầu tư cụ thể, việc tách thửa chỉ có thể được tiến hành sau khi nhận được sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đó. Yêu cầu này nhằm đảm bảo rằng việc phân tách thửa đất không làm gián đoạn hoặc ảnh hưởng đến tiến độ và mục tiêu của dự án đã được phê duyệt ban đầu.

Đất Nông Nghiệp

Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở Đồng Nai đã có sự điều chỉnh đáng chú ý theo Quyết định 35/2022/QĐ-UBND. Tại khu vực đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng, TP Biên Hòa), diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 500m2. Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn, diện tích tối thiểu này được nâng lên đáng kể là 2.000m2. Việc tăng diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp ở nông thôn được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế tình trạng chia nhỏ manh mún đất đai, vốn gây khó khăn cho việc áp dụng các phương thức sản xuất nông nghiệp hiện đại và công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền địa phương.

Thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa cũng cần có đường tiếp cận. Yêu cầu này là tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc phải đảm bảo có lối đi cần thiết cho các thửa đất nằm sâu phía trong. Lối đi này có thể được xác lập theo quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong Bộ Luật Dân sự (Điều 254) và phải được đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của Luật Đất đai (Điều 95, Điều 171). Lối đi này không nhất thiết phải là đường giao thông công cộng, nhưng phải được ghi nhận hợp pháp để đảm bảo quyền tiếp cận cho các chủ sử dụng đất phía trong.

Quy Định Tách Thửa Đối Với Thửa Đất Có Nhiều Loại Đất

Trường hợp một thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trên đó tồn tại nhiều loại đất khác nhau là khá phổ biến. Quyết định 35/2022/QĐ-UBND tại Điều 6 đã đưa ra các quy định cụ thể để xử lý việc chia tách thửa đất trong những tình huống này, đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Trường hợp đầu tiên áp dụng cho thửa đất có nguồn gốc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, trong đó có loại đất ở, hoặc thửa đất ở có cả phần đất vườn, ao liền kề và được thể hiện trên cùng một Giấy chứng nhận. Khi muốn tách một phần diện tích đất ở khỏi thửa đất này, phần diện tích đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Đồng Nai theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 35 (60m2 hoặc 80m2 tùy khu vực). Tuy nhiên, phần diện tích đất nông nghiệp (vườn, ao) còn lại trên cùng thửa đất sau khi tách phần đất ở thì không bắt buộc phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp tại khoản 3 Điều 4 Quyết định 35.

Trường hợp thứ hai xử lý các thửa đất có nhiều loại đất khác nhau không phải là đất ở có vườn, ao liền kề. Nếu ranh giới sử dụng giữa các loại đất đã được xác định rõ ràng trên Giấy chứng nhận hoặc có đủ cơ sở pháp lý để xác định, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xác định lại ranh giới và diện tích của từng loại đất trước khi thực hiện tách thửa. Việc tách thửa sau đó sẽ được áp dụng riêng cho từng loại đất theo đúng quy định tại Điều 4 Quyết định 35. Nếu ranh giới các loại đất chưa được xác định rõ, cần phải thực hiện việc xác định ranh giới theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) trước khi áp dụng quy định tách thửa cho từng loại đất. Đặc biệt, nếu sau khi xác định ranh giới mà diện tích đất nông nghiệp nhỏ hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của đất ở tại cùng khu vực, và diện tích này đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở theo quy định pháp luật, thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích trước khi tiến hành tách thửa đất.

Trường hợp thứ ba liên quan đến thửa đất có một phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ an toàn của các công trình công cộng hoặc trong quy hoạch thực hiện các công trình, dự án nhưng chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất chính thức. Trong tình huống này, phần diện tích thuộc hành lang an toàn hoặc quy hoạch dự án không bắt buộc phải tách thành thửa đất riêng. Điều này giúp tránh việc phân lô, tách thửa những khu vực sẽ sớm bị thu hồi cho mục đích công cộng.

Trường hợp cuối cùng đề cập đến việc tách một phần diện tích của thửa đất nông nghiệp để thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Phần diện tích dự kiến tách và chuyển mục đích này phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về diện tích và chiều rộng cạnh tiếp giáp đường giao thông như quy định cho đất ở tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 35. Đồng thời, diện tích này phải đủ điều kiện pháp lý để được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Phần diện tích được tách và chuyển mục đích bắt buộc phải tách thành một thửa đất riêng, trừ trường hợp đó là đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở. Quan trọng là, diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất gốc, sau khi tách một phần để chuyển mục đích, được phép tồn tại theo hiện trạng sử dụng nhưng diện tích còn lại này phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định đối với đất ở tại cùng khu vực (60m2 hoặc 80m2). Quy định này nhằm tránh việc tạo ra các thửa đất nông nghiệp còn lại quá nhỏ, không hiệu quả cho sản xuất hoặc khó quản lý.

Những quy định chi tiết này thể hiện sự nỗ lực của tỉnh Đồng Nai trong việc quản lý chặt chẽ hơn hoạt động phân lô, tách thửa, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp, góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững và đồng bộ về quy hoạch trên toàn tỉnh.

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs)

Quyết định 35/2022/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Đồng Nai có hiệu lực từ khi nào?
Quyết định 35/2022/QĐ-UBND được ban hành ngày 29/8/2022 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2022.

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại khu vực đô thị Đồng Nai là bao nhiêu?
Theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại khu vực đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng, TP Biên Hòa) là 60m2.

Nếu thửa đất của tôi ở nông thôn Đồng Nai, diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Đối với đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn Đồng Nai, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 2.000m2 theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND.

Thửa đất có nhiều loại đất (ví dụ: đất ở và đất nông nghiệp) thì tách thửa theo quy định nào?
Việc tách thửa đối với thửa đất có nhiều loại đất được quy định cụ thể tại Điều 6 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, tùy thuộc vào nguồn gốc đất và việc xác định ranh giới giữa các loại đất. Có nhiều trường hợp được quy định chi tiết.

Ngoài diện tích, cần đáp ứng những điều kiện chung nào để tách thửa đất ở Đồng Nai?
Để được tách thửa, thửa đất cần đáp ứng 05 điều kiện chung theo Điều 3 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND như: có giấy tờ pháp lý đầy đủ, không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng, không thuộc diện có thông báo/quyết định thu hồi, và việc tách thửa gắn liền với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Việc nắm vững các quy định tách thửa đất Đồng Nai là bước đầu tiên và quan trọng nhất trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch hoặc thủ tục hành chính nào liên quan đến việc phân tách thửa đất. Các quy định này không chỉ đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn góp phần định hình sự phát triển bền vững của khu vực. SummerLand hy vọng bài viết này đã cung cấp những thông tin hữu ích và đầy đủ giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Đồng Nai theo các văn bản pháp luật mới nhất.