Khi tìm kiếm một ngôi nhà mơ ước, việc kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý luôn là bước tối quan trọng. Một trong những vấn đề thường gặp nhưng ít người để ý là tình trạng mua nhà xây vượt phép so với giấy phép xây dựng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà người mua cần phải nắm rõ để tránh những phiền phức không đáng có.
Hiểu đúng về tình trạng nhà xây vượt phép
Nhà xây vượt phép là công trình được xây dựng với diện tích hoặc chiều cao lớn hơn, hoặc sai lệch so với bản vẽ thiết kế đã được cơ quan nhà nước cấp phép xây dựng. Tình trạng này phổ biến ở các loại hình nhà ở riêng lẻ hoặc biệt thự, nơi chủ đầu tư tự ý thay đổi quy mô công trình sau khi đã nhận được giấy phép. Việc xây dựng sai phép không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch chung mà còn vi phạm các quy định của pháp luật về xây dựng và đất đai.
Rủi ro pháp lý đối với người mua nhà xây vượt phép
Việc quyết định mua nhà xây vượt phép mang đến nhiều rủi ro pháp lý trực tiếp cho người mua, dù họ không phải là người thực hiện hành vi xây dựng sai phạm ban đầu.
Chế tài và khả năng bị xử phạt
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, mức phạt tiền có thể dao động từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất không nằm ở khoản tiền phạt này.
Biện pháp khắc phục hậu quả nặng nề nhất được quy định là buộc tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm. Điều này có nghĩa là, nếu bạn mua nhà xây vượt phép, bạn có thể đối mặt với nguy cơ bị buộc phải phá bỏ phần diện tích đã xây sai so với giấy phép gốc. Điều này không chỉ gây thiệt hại lớn về tài chính mà còn ảnh hưởng đến cấu trúc và giá trị sử dụng của ngôi nhà. Pháp luật xác định trách nhiệm khắc phục hậu quả này thuộc về chủ sở hữu hoặc người sử dụng công trình tại thời điểm phát hiện vi phạm.
Khó khăn trong việc hoàn công và cấp Giấy chứng nhận
Một vấn đề nan giải khác khi mua nhà xây vượt phép là việc thực hiện thủ tục hoàn công (nghiệm thu công trình sau khi xây dựng để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Cơ quan nhà nước chỉ công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phần công trình được xây dựng đúng theo giấy phép. Phần diện tích xây dựng vượt quá giấy phép sẽ không được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ hồng hoặc Sổ đỏ).
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Nhà xuống cấp: Nỗi niềm người dân vùng quy hoạch
- Vợ của Minh Nhựa là ai? Tiểu sử và cuộc sống của Nga Paris
- Cách tải ảnh trên Facebook về điện thoại iPhone
- Tổng Quan Tòa Nhà Văn Phòng Cho Thuê MPlaza Building Quận 1
- Tiềm Năng An Cư Tại Căn Hộ Lotus Garden: Lựa Chọn Lý Tưởng
Điều này dẫn đến việc Giấy chứng nhận của bạn sẽ chỉ ghi nhận diện tích nhà ở hợp pháp theo giấy phép ban đầu, không phản ánh đúng thực tế diện tích bạn đã mua và đang sử dụng. Việc không được công nhận pháp lý đối với phần diện tích vượt phép sẽ gây khó khăn trong các giao dịch sau này như thế chấp vay ngân hàng, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, vì giá trị pháp lý của tài sản bị giảm sút đáng kể. Các ngân hàng khi định giá tài sản để cho vay cũng chỉ tính giá trị trên phần diện tích được cấp phép.
Điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, dù có xây vượt phép hay không, vẫn phải tuân thủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng phải đáp ứng đủ bốn điều kiện cơ bản. Đầu tiên, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là bằng chứng pháp lý về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp. Tranh chấp về đất đai hoặc tài sản trên đất sẽ ngăn cản mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Tài sản đang bị kê biên theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự không được phép chuyển nhượng.
Cuối cùng, việc chuyển nhượng phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất. Đối với đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, điều kiện này luôn được đáp ứng.
Quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, người mua cần nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của địa phương để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Hồ sơ cần chuẩn bị thường bao gồm đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu), bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng hoặc chứng thực, cùng các giấy tờ tùy thân của các bên. Số lượng hồ sơ cần nộp là một bộ. Thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật hiện hành thường không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể các ngày nghỉ, ngày lễ. Tuy nhiên, nếu là các trường hợp phức tạp, thời hạn có thể kéo dài hơn.
Điều quan trọng cần lưu ý trong quá trình này là việc đăng ký sang tên chỉ được thực hiện trên cơ sở thông tin đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận gốc. Do đó, phần diện tích nhà ở được xây dựng vượt quá giấy phép sẽ không được cập nhật vào Giấy chứng nhận mới của người mua.
Khi xem xét mua nhà xây vượt phép, người mua cần cực kỳ cẩn trọng, tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý và mức độ sai phạm so với giấy phép xây dựng. Các rủi ro về bị buộc tháo dỡ và không thể hoàn công cho phần diện tích vượt quá là rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và quyền lợi của bạn về lâu dài. Việc tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi quyết định mua nhà xây vượt phép là điều cần thiết để bảo vệ bản thân. Thông tin từ SummerLand hy vọng sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về vấn đề này.
FAQs
Q: Nếu tôi mua nhà xây vượt phép, tôi có bị phạt thay cho chủ cũ không?
A: Mức phạt vi phạm hành chính thường áp dụng tại thời điểm phát hiện sai phạm và đối với người thực hiện hành vi hoặc chủ sở hữu/người sử dụng tại thời điểm bị xử lý. Tuy nhiên, biện pháp khắc phục hậu quả như buộc tháo dỡ lại gắn liền với công trình. Do đó, khi bạn mua lại, bạn trở thành chủ sở hữu mới và sẽ có trách nhiệm thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả này nếu cơ quan nhà nước yêu cầu.
Q: Tôi có thể hợp pháp hóa phần diện tích xây vượt phép sau khi mua không?
A: Rất khó khăn và trong nhiều trường hợp là không thể nếu phần xây vượt phép vi phạm quy hoạch hoặc các tiêu chuẩn xây dựng khác. Thông thường, cách duy nhất để hợp pháp hóa là xin cấp phép lại cho phần diện tích bổ sung (nếu quy hoạch cho phép) hoặc phải điều chỉnh lại công trình cho phù hợp với giấy phép ban đầu, thậm chí phải tháo dỡ phần sai phạm rồi mới xin phép lại.
Q: Việc nhà xây vượt phép có ảnh hưởng đến khả năng vay ngân hàng không?
A: Có ảnh hưởng lớn. Ngân hàng khi định giá tài sản để cho vay thường chỉ định giá trên phần diện tích công trình đã được cấp phép và ghi nhận trên sổ hồng. Phần diện tích xây vượt phép không được công nhận pháp lý sẽ không có giá trị để thế chấp, làm giảm đáng kể hạn mức vay của bạn.
Q: Làm thế nào để tôi biết một ngôi nhà có xây vượt phép hay không trước khi mua?
A: Bạn cần yêu cầu chủ nhà cung cấp bản sao Giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế được cấp phép (nếu có). Sau đó, bạn cần so sánh bản vẽ này với hiện trạng thực tế của ngôi nhà (có thể cần đo đạc lại hoặc nhờ người có chuyên môn kiểm tra). Ngoài ra, việc kiểm tra thông tin quy hoạch tại khu vực đó cũng rất quan trọng để biết liệu phần diện tích xây thêm có khả năng được cấp phép hay không.
