Cảnh giác bẫy câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Cảnh giác bẫy câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là giao dịch lớn, đòi hỏi sự cẩn trọng tuyệt đối. Đặc biệt, các bẫy câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua. Hiểu rõ và nhận diện những “cạm bẫy” này là bước đầu tiên và quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của chính mình khi tham gia thị trường bất động sản.

Nội Dung Bài Viết

Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng từ năm 2010, mua bán căn hộ chung cư là một trong những loại hình giao dịch đặc biệt buộc phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan quản lý. Các luật liên quan như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng củng cố yêu cầu này, đặc biệt đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được phép ký kết hợp đồng với người mua khi có văn bản đồng ý từ Sở Xây dựng địa phương. Tuy nhiên, thực tế cho thấy số lượng chủ đầu tư đăng ký hợp đồng mẫu rất thấp so với số lượng dự án bất động sản mở bán trên thị trường. Báo cáo năm 2019 của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng chỉ ghi nhận 130 hồ sơ đăng ký, giảm so với 151 hồ sơ năm 2018, trong khi hàng trăm dự án chung cư được triển khai. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về mức độ tuân thủ pháp luật của các chủ đầu tư và sự minh bạch của các giao dịch bất động sản.

Một nghịch lý đáng buồn là dù chủ đầu tư không tuân thủ quy định đăng ký hợp đồng mẫu, nhưng khi xảy ra tranh chấp, người mua nhà thường là bên chịu thiệt thòi. Nguyên nhân chính nằm ở những bẫy câu chữ tinh vi được cài cắm trong hợp đồng mua bán, khiến người mua khó có thể lường trước hoặc chứng minh được sai phạm của bên bán. Việc nhận diện sớm những điểm bất lợi này là cực kỳ quan trọng trước khi đặt bút ký vào hợp đồng.

Bẫy thời hạn bàn giao nhà không rõ ràng

Vấn đề phổ biến nhất gây ra tranh chấp là điều khoản về thời hạn bàn giao nhà. Nhiều chủ đầu tư sử dụng các khái niệm không được quy định rõ ràng trong pháp luật, chẳng hạn như “bàn giao nhà vào quý…”. Trường hợp dự án Mỹ Sơn Tower tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Hợp đồng quy định bàn giao nhà vào “quý I/2016”. Tuy nhiên, đến tháng 10/2017, khi khách hàng chưa nhận được nhà và yêu cầu phạt, tòa án lại xử thua cho người mua vì Bộ luật Dân sự không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính thời hạn này.

Tình huống tương tự cũng xảy ra tại dự án chung cư Nam An ở TP.HCM, nơi hợp đồng quy định bàn giao nhà trong “quý I/2019”. Đến nay, chủ đầu tư không thực hiện cam kết và cắt đứt liên lạc. Mặc dù người mua nhà đã gửi đơn kêu cứu, nhưng nếu đưa ra tòa án dân sự, khả năng cao sẽ gặp vướng mắc pháp lý tương tự vụ Mỹ Sơn Tower do khái niệm thời hạn không rõ ràng. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nhấn mạnh rằng việc người mua có vi phạm nghĩa vụ thanh toán (như trong vụ Mỹ Sơn) càng khiến họ dễ rơi vào thế yếu, thậm chí phải bồi thường ngược lại cho chủ đầu tư.

Vướng mắc trong điều khoản cấp sổ hồng

Ngoài thời hạn bàn giao, các bẫy câu chữ liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (thường gọi là sổ hồng) cũng rất phổ biến. Tại dự án chung cư Sky Central 176 Định Công, hợp đồng ban đầu quy định chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Tuy nhiên, một khoản khác trong cùng điều khoản lại thêm vào quy định: “hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Điều khoản tưởng chừng vô hại này lại mở ra khả năng chủ đầu tư không bị coi là vi phạm hợp đồng ngay cả khi việc chậm trễ cấp sổ hồng là do lỗi của họ (ví dụ: chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, chưa đủ điều kiện pháp lý). Nhiều người mua nhà như bà Nguyễn Thị Hương G., đại diện cư dân Sky Central, thừa nhận không để ý đến những chi tiết nhỏ này khi ký kết và chỉ phát hiện ra khi xảy ra tranh chấp.

Việc đọc kỹ từng câu chữ trong hợp đồng là điều cần thiết để tránh rơi vào tình huống bất lợi, đặc biệt với các điều khoản liên quan đến nghĩa vụ pháp lý và thời hạn thực hiện các thủ tục hành chính quan trọng như cấp giấy tờ nhà.

Phân định diện tích chung riêng đầy thách thức

Một vấn đề khác thường gây tranh cãi và tiềm ẩn bẫy câu chữ là quy định về diện tích sở hữu chung và riêng trong chung cư. Luật pháp hiện hành chỉ đưa ra khái niệm chung về sở hữu chung và sở hữu riêng nhưng không quy định cụ thể vị trí từng phần trong từng dự án.

Việc xác định ranh giới cụ thể giữa phần chung và phần riêng chỉ có trong hồ sơ thiết kế công năng sử dụng đã được phê duyệt. Tuy nhiên, người mua nhà thường rất khó tiếp cận hoặc kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ này trước khi ký hợp đồng. Chỉ đến khi có vấn đề phát sinh hoặc tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng các khu vực như hành lang, sân thượng, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng…, người mua mới đi tìm hiểu thì sự việc đã an bài, đúng với câu nói “bút sa gà chết”. Ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cũng khẳng định sự phức tạp trong việc phân định rạch ròi sở hữu chung – riêng và việc các điều khoản “nhạy cảm” thường được khéo léo cài vào hợp đồng.

Tại sao người mua dễ sập bẫy câu chữ?

Có nhiều lý do khiến người mua nhà dễ dàng vướng phải những bẫy câu chữ trong hợp đồng bất động sản. Thứ nhất, các hợp đồng thường rất dày và phức tạp về mặt pháp lý. Theo Thạc sỹ Nguyễn Tấn Hoàng Hải, Giảng viên Khoa luật Dân sự – Trường đại học Luật TP.HCM, người mua có xu hướng chỉ đọc lướt qua các điều khoản chính hoặc những mục mà họ quan tâm nhất dựa trên tên điều khoản.

Nắm bắt được tâm lý này, nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là những đơn vị không đăng ký hợp đồng mẫu, có thể dễ dàng lồng ghép các điều khoản có lợi cho mình vào sâu bên trong hợp đồng mà người mua ít để ý. Thứ hai, chế tài xử phạt việc chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan chức năng còn quá nhẹ. Mức phạt chỉ từ 30 đến 50 triệu đồng, theo ông Hải, là không đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư có quy mô lớn và lợi nhuận cao từ việc bán dự án. Điều này khiến họ sẵn sàng chấp nhận nộp phạt thay vì tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Sự thiếu hiểu biết và tâm lý chủ quan của người mua kết hợp với kẽ hở pháp lý và sự thiếu minh bạch từ một số chủ đầu tư đã tạo nên môi trường thuận lợi cho những bẫy câu chữ phát triển.

Lời khuyên giúp người mua nhà tránh bẫy hợp đồng

Để tự bảo vệ mình trước những bẫy câu chữ tiềm ẩn, người mua nhà cần trang bị kiến thức và sự cẩn trọng cần thiết. Việc đầu tiên và quan trọng nhất là đọc thật kỹ toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán, không bỏ sót bất kỳ điều khoản nào, dù là nhỏ nhất. Hãy dành thời gian nghiên cứu các khái niệm pháp lý liên quan, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch của bạn.

Nếu cảm thấy khó khăn trong việc tự thẩm định hợp đồng, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn của luật sư chuyên về bất động sản. Luật sư có kinh nghiệm sẽ giúp bạn nhận diện các điều khoản bất lợi, không rõ ràng hoặc mâu thuẫn với quy định pháp luật hiện hành. Việc thuê luật sư tư vấn pháp lý trước khi ký kết hợp đồng có thể tốn kém một khoản chi phí ban đầu, nhưng sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro và thiệt hại lớn hơn rất nhiều trong tương lai, bảo vệ quyền lợi chính đáng khi mua nhà. Hãy luôn giữ thái độ cảnh giác và đặt câu hỏi cho mọi điểm chưa rõ ràng trong hợp đồng.

Những bẫy câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất là vấn đề nhức nhối trên thị trường, đòi hỏi sự cảnh giác cao độ từ phía người mua. Việc trang bị kiến thức pháp lý, đọc kỹ hợp đồng và tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp là những bước cần thiết để đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản. Tại SummerLand, chúng tôi luôn mong muốn cung cấp những thông tin hữu ích giúp quý độc giả có cái nhìn rõ ràng hơn về thị trường và đưa ra quyết định sáng suốt khi mua nhà.

Câu hỏi thường gặp:

Hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư có bắt buộc phải đăng ký không?
Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các luật liên quan, hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thuộc diện phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Tại sao nhiều chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu?
Một trong những lý do chính là chế tài xử phạt cho việc không đăng ký hợp đồng mẫu còn nhẹ, không đủ sức răn đe so với lợi ích kinh tế mà chủ đầu tư có thể thu được từ việc áp dụng các điều khoản có lợi cho mình trong hợp đồng không mẫu.
Khái niệm “bàn giao nhà theo quý” có được pháp luật công nhận không?
Khái niệm “bàn giao nhà theo quý” không được quy định cụ thể và rõ ràng trong Bộ luật Dân sự hay các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản, điều này dễ dẫn đến tranh chấp về cách tính thời hạn và thiệt hại cho người mua.
Làm sao để biết điều khoản về cấp sổ hồng trong hợp đồng có lợi cho người mua không?
Cần đọc kỹ điều khoản, đặc biệt chú ý đến các cụm từ mang tính mở như “phụ thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” mà không ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư khi việc chậm trễ là do lỗi của họ. Tốt nhất nên tham khảo ý kiến luật sư.
Việc phân định diện tích chung riêng trong chung cư có dễ gây tranh chấp không?
Có, việc phân định này thường gây tranh chấp vì luật chỉ đưa ra khái niệm chung, còn ranh giới cụ thể nằm trong hồ sơ thiết kế mà người mua khó tiếp cận. Các điều khoản liên quan trong hợp đồng cũng có thể không rõ ràng hoặc có lợi cho chủ đầu tư.
Người mua nhà nên làm gì để tránh bẫy câu chữ trong hợp đồng?
Nên đọc thật kỹ toàn bộ hợp đồng, nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, và đặc biệt là tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư chuyên về bất động sản trước khi ký kết.
Mức phạt cho chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu là bao nhiêu?
Mức phạt hiện hành cho hành vi không đăng ký hợp đồng mẫu là từ 30 đến 50 triệu đồng, được đánh giá là quá nhẹ so với quy mô giao dịch.
Thuê luật sư xem xét hợp đồng mua bán nhà đất có cần thiết không?
Việc thuê luật sư chuyên về bất động sản để xem xét hợp đồng là rất cần thiết, giúp người mua nhận diện sớm các rủi ro, điều khoản bất lợi và bảo vệ quyền lợi pháp lý của mình trong giao dịch có giá trị lớn này.