Khi nào kinh doanh bất động sản cá nhân phải thành lập doanh nghiệp Mũi Né SummerLand

Trang Chủ / Tin tức bất động sản / Khi nào kinh doanh bất động sản cá nhân phải thành lập doanh nghiệp

Việc kinh doanh bất động sản cá nhân thông qua mua đi bán lại nhà đất đã trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam. Nhiều người lựa chọn hình thức này để tạo ra lợi nhuận, đặc biệt là việc mua nhà cũ, tiến hành sơn sửa, cải tạo rồi bán lại. Tuy nhiên, hoạt động này không đơn thuần chỉ là giao dịch dân sự thông thường mà có thể chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật khi đạt đến một quy mô nhất định. Quy mô giao dịch chính là yếu tố then chốt để xác định xem một cá nhân có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay không, đảm bảo hoạt động đầu tư diễn ra hợp pháp và an toàn.

Nội Dung Bài Viết

Quy định chung về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật Việt Nam quy định hoạt động kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, cho thuê, cho thuê lại, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Đối tượng thực hiện hoạt động này chủ yếu là các tổ chức, doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc yêu cầu thành lập doanh nghiệp nhằm mục đích quản lý thị trường một cách chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi của người mua, đảm bảo tính minh bạch và thu thuế đầy đủ cho nhà nước.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có những quy định linh hoạt đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ, không mang tính chuyên nghiệp và thường xuyên. Đây là cơ sở để xác định những trường hợp cá nhân có thể thực hiện các giao dịch nhà đất nhất định mà không cần phải thành lập bộ máy doanh nghiệp cồng kềnh. Việc phân định rõ ràng giữa hoạt động đầu tư cá nhân thông thường và hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi sự hiểu biết về các tiêu chí cụ thể mà pháp luật đã đưa ra.

Tiêu chí xác định hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và được quy định chi tiết tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cá nhân được coi là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nhất định. Các tiêu chí này giúp phân biệt giữa một cá nhân bán tài sản của mình hoặc thực hiện một vài giao dịch đơn lẻ với một hoạt động kinh doanh bất động sản thực thụ, mang tính chuyên nghiệp và lặp đi lặp lại.

Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải thuộc trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng và nhà ở. Điều này có nghĩa là hoạt động mua bán không liên quan đến việc phát triển dự án bất động sản mới hoặc các công trình xây dựng quy mô lớn. Quan trọng hơn, cá nhân đó không thuộc trường hợp có giá trị giao dịch trên một hợp đồng quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Đây là ngưỡng định lượng rõ ràng mà pháp luật đặt ra để xác định quy mô hoạt động.

Nếu cá nhân thực hiện giao dịch chỉ 01 lần trong một năm, giá trị của giao dịch đó sẽ không được tính vào tiêu chí này. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho các cá nhân thực hiện các giao dịch bất động sản không thường xuyên, ví dụ như bán đi căn nhà đang ở để mua nơi khác hoặc bán một mảnh đất không sử dụng. Việc hiểu rõ các tiêu chí này là cực kỳ quan trọng để cá nhân tự đánh giá hoạt động của mình có nằm trong diện phải tuân thủ quy định thành lập doanh nghiệp hay không.

<>Xem Thêm Bài Viết:<>

Số lần giao dịch vượt ngưỡng: Ranh giới giữa cá nhân và doanh nghiệp

Trường hợp của một cá nhân chuyên mua các căn nhà cũ, tiến hành sơn sửa, cải tạo rồi bán lại là một ví dụ điển hình. Nếu hoạt động này diễn ra với tần suất cao, ví dụ trung bình mỗi tháng bán được một căn nhà, tức là khoảng 12 căn mỗi năm, thì lúc này quy mô hoạt động đã vượt qua ngưỡng quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Mức giới hạn mà Nghị định 96/2024/NĐ-CP đưa ra là số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Khi cá nhân thực hiện 12 giao dịch mua bán nhà trong vòng một năm, con số này rõ ràng lớn hơn 10. Bất kể giá trị của mỗi giao dịch là bao nhiêu (trong ví dụ này là từ 4 tỷ đến 7 tỷ đồng mỗi căn), việc vượt quá giới hạn về số lần giao dịch đã đủ để xác định hoạt động này không còn là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Tại thời điểm này, hoạt động mua bán nhà ở của cá nhân đã mang tính chuyên nghiệp và thường xuyên, tương tự như hoạt động của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đó, để đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, cá nhân đó bắt buộc phải tiến hành thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đây là bước chuyển đổi cần thiết để hoạt động đầu tư được thừa nhận và bảo vệ về mặt pháp lý.

Hậu quả pháp lý khi không tuân thủ quy định

Việc kinh doanh bất động sản cá nhân với quy mô vượt ngưỡng quy định mà không thành lập doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Hoạt động này có thể bị coi là kinh doanh trái phép hoặc không đúng ngành nghề đăng ký (nếu có đăng ký hộ kinh doanh nhưng không phải ngành nghề bất động sản).

Khi bị cơ quan chức năng phát hiện, cá nhân vi phạm có thể phải đối mặt với các hình thức xử phạt vi phạm hành chính, bao gồm phạt tiền nặng. Nghiêm trọng hơn, các giao dịch mua bán nhà được thực hiện trong quá trình hoạt động không hợp pháp này có thể bị tuyên bố vô hiệu. Điều này có thể gây thiệt hại lớn về tài chính cho cả người bán (cá nhân đó) và người mua, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín và các hoạt động đầu tư bất động sản trong tương lai.

Việc tuân thủ quy định về thành lập doanh nghiệp không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cách để bảo vệ chính nhà đầu tư cá nhân. Khi hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, mọi giao dịch được thực hiện minh bạch, có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chịu sự quản lý và bảo vệ của pháp luật. Do đó, việc chuyển đổi mô hình hoạt động khi đạt đến quy mô nhất định là điều kiện tiên quyết để đảm bảo an toàn pháp lý và phát triển bền vững trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Với trường hợp kinh doanh bất động sản cá nhân mua đi bán lại nhà cũ đạt tần suất 12 căn mỗi năm, việc thành lập doanh nghiệp là yêu cầu bắt buộc để hoạt động được công nhận và đảm bảo an toàn pháp lý. Việc không tuân thủ quy định này có thể dẫn đến những rủi ro và hậu quả không mong muốn. Tại SummerLand, chúng tôi luôn khuyến khích các nhà đầu tư tìm hiểu kỹ lưỡng và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn liên quan, để hoạt động đầu tư luôn được bảo vệ và phát triển một cách bền vững.

Câu hỏi thường gặp (FAQs)

Kinh doanh bất động sản cá nhân như thế nào thì được coi là quy mô nhỏ?
Cá nhân được coi là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nếu không phải lập dự án đầu tư theo quy định về xây dựng, nhà ở và không có giá trị giao dịch trên một hợp đồng quá 300 tỷ đồng, đồng thời có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm (trừ trường hợp chỉ giao dịch 01 lần/năm thì không tính giá trị).

Việc bán một căn nhà duy nhất trong năm có bị coi là kinh doanh bất động sản cá nhân phải thành lập doanh nghiệp không?
Không. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trường hợp cá nhân chỉ giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị và không thuộc diện phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Nếu chỉ mua đi bán lại đất nền mà không xây dựng, cải tạo thì có cần thành lập doanh nghiệp không?
Hoạt động mua bán đất nền cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu quy mô mua bán đất nền của cá nhân vượt quá tiêu chí về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ (đặc biệt là tiêu chí về số lần giao dịch quá 10 lần/năm), cá nhân đó vẫn có nghĩa vụ thành lập doanh nghiệp.

Hậu quả pháp lý của việc kinh doanh bất động sản cá nhân vượt quy mô nhỏ mà không thành lập doanh nghiệp là gì?
Hoạt động này có thể bị coi là trái phép, dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính, phạt tiền. Nghiêm trọng hơn, các hợp đồng giao dịch bất động sản được thực hiện trong quá trình này có thể bị tuyên bố vô hiệu.